选房篇

01 住宅结构的初级扫盲

　　都说地球在开会，调成振动模式了。先前的几次大地震，让国人对房子的质量备加关注，为什么有的建筑如同锡纸，有的建筑如同磐石？咱们小老百姓，觉得结实就成，哪考虑过房子是用什么材料建的。

　　我们选房子，把太多的目光放在了开发商的名气、楼盘的地段、小区的建设、物业是否完善等上面，很少去考虑这个自己幻想拥有70年的“笼子”是用什么建的、是怎么建的。

　　房子的建筑形式多种多样，结构却不外乎几种：砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。这些名字你也许耳熟能详，我简单说说，咱是买房不是盖房，略懂一二即可。

　　砖混结构

　 　通俗点讲，就是砖+土。承重的是砖，砖的强度决定了墙的强度，墙的强度又决定了房子的结实程度。换句话说，砖的好坏在一定程度上决定你和家人的安全系 数。装修的时候你可以亲力亲为，建材啊耗材啊花钱买个安心。可是房子咱是买现成的，你要是没有个当包工头的朋友，这中间的猫腻你就别自个儿琢磨了。（地基 呢？不重要吗？）

　　砖木结构

　　按字直译，就是砖+木。承重的还是砖，楼板结构、屋架用木头，国内中小城市中非常普遍，（大城市的奢侈别墅另说）。空间分隔较方便，自重轻。你要真在农村有个一亩三分地，爱怎么折腾怎么折腾，什么环保什么低碳都边儿去，非得把盯着房价走势的大伙眼红死。又扯远了。

　　钢筋混凝土结构

　 　顾名思义，砖+钢筋混凝土。钢筋听起来多坚韧不摧啊，“混凝”听起来多密不透风啊，这种结构也是目前国内大众商品房最为牢靠的结构了。柱、梁、板、楼 梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料建造。你现在去买房，售楼小姐一定会加上这句——“我们的房子抗震性能好，能抗几级几级地震。”以此来慰藉国 人极没安全感的小心灵。

第3节：不能不研究的房子的建筑形式

　　从洞穴到草棚，从平房到楼房，我们赖以居住的房子，其建筑形式可谓一变再变。于是，在这变化的过程中，原来选个地儿就立马建房的时代一去不复返了，取而代之的就是70年有限的房产关系。这话怎么说？听我给你简单聊一聊。

也就是70年的事儿　　

要说咱们买房子第一想的是什么啊？是建筑面积。但是问你建筑面积是怎么算出来的，很少人能说明白。很多人以为自己拿了房产证，有了上面的条条框框就是爷了。其实呢，你是孙子了，因为在打算买房前你就被涮了。这其中的原因，咱先说大的，小点的不说你都明白。

　　房地产商在拿地时，有个文书，其中的两条就是规划用地面积，以及规划建筑面积。

　 　什么是规划用地面积？就是规划批准的红线内占地的面积。这就好比清朝初期，那些立功大臣跑马转了一个圈，好，这圈里的地是你的了。可惜那是清朝，咱们现 在是现代社会，社会主义社会。这地还是地，可惜不能把楼盖满了。于是，内地的咱不说，去看看香港的楼靠靠。那叫一个打开窗户就是对窗的内裤。所以开发商得 在这个用地面积上告诉我你的建筑面积是多少。开发商不是清朝的立功大臣，你花钱圈了地也不是让你在上面随意涂抹玩的。

　　什么是规划建筑面 积？建筑面积在法规上的意思是规划批准的项目总建筑面积。这就好比你去餐厅吃饭点菜的技巧。你点多了吧，吃不了，剩了就馊了。“馊了”这词好玩，有一次我 去广州，看见一大片地就馊了。你点少了吧，自己饿着对不对？做地产的人都是坏心眼，一个比一个坏，他们总想着花最少的钱买最大的地，用最少的地搞最大的建 筑面积。你别急，有国家管着他们呢。国家让他们随意乱画吗？不能。

　　于是国家就给房地产商个数字，这个地啊，靠近商业区，高层啊，建筑面积要在多少以上，你如果使用必须控制在多少以下。

　　这么一看，其实地产商也挺憋屈的，但他们的坏心眼不少。比如，竞标的时候，你一看，哪一家的建筑面积都是最少的，全是绿化面积，只有两根形似柱子的建筑戳在那里。不懂的人以为是建球场呢。然后呢，只要地拿下来了，你再去一看，足球场变台球厅了，密密麻麻的楼盘出来了。

　　你能让拆了重建吗？

　　我说这些就是给大家提个醒儿，其实这个建筑面积与规划面积的多少是与房主有很大联系的。你问有多大？其实也不大，就70年的事儿。

　　低层、多层和高层楼房之间的PK

　　咱接着说建筑形式的层数问题。这一说到住宅的层数，就让人想起高层、中层、低层之说。可谓是名堂繁多。这“层数”前加了那么多不同的名堂，到底是什么意思呢？先看看国家的规定。

　 　按《国家住宅设计规范》规定：低层住宅是指层数在1到3层的住宅，多层住宅是指4到6层的住宅，中高层住宅为7到9层的住宅，高层住宅为层数在10到 30层的住宅。曾经有上限不超过30层的规定，但随着《高层民用建筑设计防火规范》的修订，高层建筑突破了楼高100米的限制，所以市场上也出现了30层 以上的超高层公寓，像华亭嘉园等。关于这些名目不同的楼房后面的奥秘，让我来为大家说道说道。

　　所谓“远近高低各不同”，那自然“层高层低也不同”了。我朋友说，站得高，看得远；我妈说，住得低，少爬楼梯。到底这些楼层都有哪些优点和不足呢？一起来盘点一下吧。

　　1.低层住宅

　 　别看低层住宅层数低，恰好这层数低成了它的优势。因为层数少，所以楼群密度低、周边环境好。同样的道理，建筑层数较低，楼梯的坡度不大，用起来就方便， 尤其是咱们那些大伯大妈们，那叫一个喜欢。还有一个原因，低层住宅结构单一，平面布置紧凑，组合灵活，可谓雅俗共赏。你看，城市的低层住宅，既有 Townhouse、别墅、独门独院的标准四合院，也有大量的平房、大杂院。农村里的低层住宅就是普通的民居，可谓遍地都是，这也是民风民情。

　　目前，低层住宅在我国城市住宅的建设中，所占比重较小，在小城镇和乡村的住宅建设中所占的比重较大。如今在城市中，新的低层住宅因地价、环境等原因，大部分都集中在城乡结合的地区。

　　2.多层住宅

　　多层住宅在市场占有相当大的比例，但在北京，因为成本原因，即使拥有一套普通标准的多层住宅，只要地段不太差，那你就是在享受一种高标准的生活了。多层住宅的优点到底好在哪儿？咱们来看看：

　　首先，与低层住宅比，多层住宅可以提高土地的利用率；与高层住宅相比，工期短，工艺简单。你不服不行，看看那些多层住宅，每一层少说也住4家。一次我去一朋友那儿，愣在他住的那层转了半天儿才找到他家的门。

第4节：不能不研究的房子的建筑形式

　　其次，多层住宅不需要电梯、泵房等辅助设施，因此，像公共走道等公摊的面积就比较小。自然物业管理费和修护费用相对就较低了，这可是让咱寻常百姓省下不少钱。

　　第三，多层住宅在建房时，建材没有特殊要求，建筑构件可以大规模工业化生产。因此，总体来说，造价也比较低。那相对来说房价自然要便宜多了。当然，目前市场上也有框架结构的高标多层住宅。这又是另一码事儿了。

　　当然了，普通的多层住宅一般寿命比较低，加上大部分没电梯，那人要是老了，爬这样的楼梯是够受的。

　　3.高层住宅

　　高层住宅是城市化、工业现代化的产物，它满足了像我朋友他们那些人想站得高，看得远的心愿。这个庞然大物，由于形状不同，被美其名曰为塔式、板式和墙式、蝶式。又由于内部空间组合的方式不同，可分为单元式和走廊式。

　 　高层住宅因为高，所以电梯成了必配的硬件。于是，在眼界开阔的基础上，它又多了一个优点，就是只要不停电，就不用爬楼梯。对于国家和开发商来说，高层住 宅可以节约土地，增加住房和居住人口。同一面积的土地如果采用高层住宅，将住宅向高空发展，就可以实现较高的容积率，换句话说，就是可以多住几户人家。在 对于目前建设用地紧张、寸土寸金的一线城市，像北京、上海来说，实在是一种最适宜的建筑方式。

　　当然了，高层住宅也有一些不足之处：住在这样的楼房里，大家不说做到老死不相往来，至少邻里之间的交流可是惜话如金了。再有，由于配置电梯、水泵，维持设备的正常运转，物业费和维修费自然就高了，公摊面积也不小。加上高层住宅连片建筑，追求低碳生活自然就难点儿了。

　　不过，从目前房地产市场上看，很多高层住宅社区，在设计方面都各显其能，有了一些独特的设计，使高层住宅的舒适度大幅度提高。

　　披着马甲的板式小高层

　　为啥把小高层单独拿出来说呢？这是因为一提到小高层，我就想起那句“披上马甲就不认识你了”。

　　作为住宅中的新品种，板式小高层目前没有明确的定义。一般说来，8至14层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层。这种房子好啊。好在哪儿？你来看看：

　　1.朝向好，多是南北朝向的，采光通风充分。

　　2.看着小，用着不小，就是说容积率小，但视野开阔。

　　3.安全可靠，入口集中，安全；多是一梯两户，私密性较好。

　　4.实惠，公摊面积少，使用率高，当然，这是和塔楼相比。

　　5.空间结构灵活，户型富于变化。

　　看看，这正应了俗语“小的是美好的”的一说。现如今，这板式小高层，摇身一变，一件马甲披在身，顿时成了楼市点金石，与“e”并肩，成就新的时尚。为什么这么说呢？让咱们看看小高层现在在上海、北京楼盘的风云变幻吧。

第5节：不能不研究的房子的建筑形式

　 　小高层在上海、武汉首先成为“主流楼盘”，可谓星途亨通。紧接着，进军京城也渐成气候。过去，高层塔楼曾经是高档物业的要件，相对于普通的五六层楼房， 带地下车库、花园小品、错落有致的高层塔楼的确使人们的居住品质大大提升。但随着人们对于居住的舒适度要求越来越高，高层塔楼的弱点就暴露出来了。像通 风、采光不良，私密性差，高容积率造成生活品质下降等。就这样，独具中国特色的板式小高层就轻扭腰肢俘获了人心。

　　这腰肢可不是白扭的， 好处也在那儿摆着呢。板式小高层则充分扬“板式”之长，补“多层”之短，一般保持在8至14层，最高的达到18层，以一梯两户居多，私密性可谓强矣，户型 均好性明显。同时，小高层设有电梯，方便出行，并且吸取了许多高层塔楼的设计经验，建有地下车库和组团绿地等。

　　最重要的是板式小高层建 筑成本较高层为低。咱来算笔账，根据有关建筑设计规范，一台电梯的使用户数最多是90户，而14层以上要建两个楼梯，因此一般的塔楼都要建两个楼梯，配置 至少两部电梯，此外，建安费用也随着楼高而水涨船高。但小高层的楼高和户数，决定了它的成本要远远低于塔楼。所以，目前北京市区的许多小高层售价 30000余元，与塔楼相当甚至略低。

　　当然啦，前面咱也说了，开发商的心眼都是坏的。在板式小高层的建筑上，他们也想出了馊办法。什么办法？开发商想“多出面积”，于是使进深太长，面宽又不扩大，房间呈狭长性，中部的采光通风就受到了影响，并就此产生了暗间。

第6节：选套合适的房子其实很简单

　　在房地产业中混了这么多年，常听到的就是有人说：“选套房子咋这么难。”可不是，对于不知道房子的选购方法的人来说，那就跟娶个称心如意的老婆一样，难啊，不是一般的难。可你要是掌握了选房的技巧，那就是再简单不过的事儿了。

　　让实用掀起概念的盖头来

　 　买房子干什么用，自然是用来住，用来过日子的，这是首先需要记住的原则，在这个大原则的指导之下，你需要把那些花里胡哨的什么概念啊、环境啊、配套啊这 些词用“实用”这个标准来衡量一下，就会发现其实很简单，表面的这么多层修饰剥去之后，要想选一套适合自己的、物有所值的房子，还是很简单的。

　　1.概念＝什么人买什么房

　 　什么叫概念，这词听着很玄，现在什么古典主义风格啊，什么未来的房子啊，听得人是一愣一愣的，其实你把这些词都套上实用主义这个原则，就会发现，其实很 简单，概念就是市场定位。从这个概念中，你可以看出开发商这房子是想卖给谁，这直接决定着你将来的邻居都是些什么样的人，你要和这个居住环境和感觉贴合， 才能住得舒服。要不符合，那就是自己找罪受了，你想啊，要是一传统观念很强的人，住进了一个很潮流、行为很现代的人居住的环境中，那还不得憋屈死，整天不 是看这个不舒服，就是看那个不顺眼，这不是自己给自己下绊子嘛，所以，概念这玩意儿虽然不能太过追求，不能盲从，但还是要稍微注意一些，要把概念当成一种 标签，来判断一下这个标签适不适合你。

　　2.期房＝海市蜃楼

　　期房，真的就是一个海市蜃楼的存在，因为你看不到实物，所 以就有了许多的风险存在，在“变现”的时候，有很多不确定的因素，面积可能有误差，规划设计可能被人修改了，本来该用的好的建筑材料也成了次的，种种这样 的风险不能不防。就算开发商很有良心，这些方面都保持着你想象中的样子，那时间呢，是否能保证，在规定的时间内，能否如期交房。这些都是极有可能出现的问 题。因此，作为一个实用主义者，在售楼小姐天花乱坠地向你宣传这个期房有多好，将来会怎么怎么样时，要把握好一个原则，想象中的永远是美好的，要想将来不 接受残酷的现实，就需要在买房合同中把开发商限定死，让他不能轻易地变更，要么，就放弃期房，干脆选套现房，这些问题就可以有效地避免。

　　3.样板间＝时装表演

　 　模特儿在T型台上做“秀”穿的衣服，大家都喜欢，但恐怕没有多少人会真正买来穿在自己身上，为什么，不实用，真正穿在大街上，肯定得被人当成怪物，因 此，这玩意儿是没有实际的市场空间的，样板间也是同样的道理。这样的摆设工程为了能够达到吸引人眼球的效果，一般会请著名的设计师设计、一流的施工单位严 格地按照图纸装修、请专业的灯光师打光，使得每一片儿的灯光、线条都很富有美感，甚至就连犄角旮旯也处处体现细节，然而，这样的房子要想真正地搬到自己家 中实用，是很难的，单不说造价很高，我知道有些人有钱，不在乎这个，但实际却是，这样的样本搬到屋子里，根本就派不上用场，甚至还会是阻碍。看着造型很美 的旋转楼梯事实上连床都没法搬上楼，地面凹凸动感的设计根本就没法摆家具……看到这样的差异，你就得明白一个深刻的道理，样板间这玩意儿是不能作为参考 的，一切只是为了表演而存在。什么时间样板间撇去了那些豪华，真正与交到你手上的实物差不多的时候，才能作为选房时候的参考，否则，还是敬而远之吧。

　　4.使用率＝房价“系数”

　 　使用率这个说法，这些年，被挑得很高，某某小区85%，某某家园84%，然而，很多人并没有真正地重视这个“高”，没有把使用率和房价挂上钩，实际上， 这是极其错误的。你想想，同样是花50万买一套50平的房子，使用率是70%，还是80%，平均到房价上，那每平米得差出好几百块，因此，不要走过场一样 问问使用率的问题，最好弄清楚你为多少面积掏了钱，然后自己家可以使用的面积是多少，这样，你会得出真正有效的房价。

　　5.户型＝功能空间的组合方式

　　房、厅、卫的数目、房间的大小、形状、朝向，这些在户型图上可以一目了然的东西对每个人都有着不同的意义：他认为糟糕的户型，在你那里可能正合适。所以，户型的实质其实是：在你的需要之下，空间可被赋予什么功能？它的组合方式是否能最大限度地体现这些功能？

　　比如，早出晚归的上班丁克族不必讲究房子的朝向；很少引客进门的人不需要40平方米的客厅；经常在家办公的人不能把电脑搬进卧室，要有工作间；花200万元以上买房子的人，三大一小的概念就要作废：一间放不下10平方米衣橱的主卧，怎么安放她浩如烟海的衣服？

　　把自己放在房子中假想着生活一下，你将会发现户型中掩藏最深的劣势。

　　6.环境＝升值或享受的空间

　 　环境这个东西，是商品房衍生出来的一个价值，也是必须要考虑到的因素。周围环境好了，才能住得舒服。当然，这个环境也有大小之分，大环境就是指小区外部 的环境、整体氛围和设置如何、小区处在一个什么样的位置。小环境就是指社区内部的环境规划和整体布置。如果这两个方面，能够兼得，那是最好，否则的话，就 需要区别对待了，看看你具体需要的是什么样的，一切从需求出发，不要被售楼小姐的介绍牵着鼻子走。

　　在考察小环境的时候，实用主义的标准 就更为重要了，什么欧陆风情、新加坡格调，你尽可以把它就当成一个口号，口号之后是否有货真价实的东西才是最重要的，比如说，给孩子、老人专设的活动区， 就比那些罗马风格的雕塑啊、柱子啊，要人性化很多，真正满足需求；在你走累了的时候，能找到些小凳子、小石墩什么的，也比那些高高低低的、有错落感的隔断 墙要好很多。

　　7.配套＝门当户对的设施

　　配套这个东西，只有和你买的这个房子真正能配得上，才有实际作用，否则的话，不是锦上添花，而是画蛇添足了。不信，你想想看，一个档次比较低的房子用得上每户一个的地下车位？如果都用这种实用的观点来看房子，这些配套设施就可以摆脱无谓的攀比，真正做到适合就好。

　　到工地去一定要到工地去

　 　外行看热闹，内行看门道。你要是恰好有做过工程的朋友，他会告诉你“抽查”的必要性。所谓抽查，就是在适当的时间，去看看工地重要节点的施工状况，以此 来判断施工的质量。往往一般人到了工地，就像二傻子进城，哪儿哪儿都觉得新鲜，乱花渐欲迷人眼，估计北在哪儿都不知道了。说话更是说不到点子上，尽说白 话。

　　我陪客户去看过房，那个假行家抱怨：“唉，怎么钢筋都是生锈的啊，不行不行，这房敢买吗？”内行的人就会告诉你，工地上用钢筋就是要用带点锈的，带锈的钢筋表面粗糙有纹理，这样和混凝土的粘结才更易更牢固。不懂不要装懂，闹了笑话不说，更暴露了你容易被宰的本质。

　　记住我这句话，卫生状况不可小觑！

　 　卫生检查各行各业都有，为什么？说明“面子”的重要性。越是有经验的项目经理，越会注重工地的整洁。你想啊，工地是个什么地方，在你印象中一定是嘈杂琐 碎，杂七杂八的建筑材料遍地都是，民工们灰头土脸，搅拌机一刻不停地轰隆作响。其实不然，干净利索的工地有几个比较明显的特点：建筑材料码放得井然有序， 这是效率的保证；地面也都经过了硬化处理，别说垃圾了，应该说浮土都很少；另外，用于防尘的护网，就是那种类似纱窗的把整个建筑笼在其中的东西，一般都是 蓝绿色居多，你注意了，那种材料即使是风吹雨打，变化的顶多是色泽，不该是大面积的撕扯破烂；还要看施工区内，工人们是不是都按规定佩戴安全帽和挂牌。这 些基本的表征不是小题大做，一个施工团队的素质很大程度上决定了施工的质量。

　　我有过这样的经历，有次到一个工地，看到A建筑公司的一个 项目经理，为了相邻工地（B建筑公司）飘过来的塑料屑和人争执。我觉得至于嘛这，可后来两边的活一比较，A工地的总体质量高出B一大截。还有我注意了B工 地的防尘护网，烂得像使用多年的苍蝇拍，果不其然，那个工程成本高、效率低、工期长还质量差。

　　你别以为工地的卫生状况是可以像办公室那 样突击一下应付检查足矣，其实不然，工地与其他地方的大扫除完全是两个概念。要是没有多年的施工经验、严格的施工管理、高素质的施工团队、严密的施工组 织，想要工地井井有条干净利落，那简直是不可能的。道理很简单，所谓熟能生巧，经验足了才会知道施工到哪一步需要做些什么具体工作，需要什么建筑材料，同 时进行的几道工序会不会产生相互干扰，如何避免这些干扰。

　　工地布局怎么安排才经济合理高效，从而避免施工进程中临时的变动以及设施的搬移造成的劳动力损耗。建筑施工不是纸上谈兵，只有通过严格严密的管理，蓝图才能得以落实，而高素质的施工队伍，才能真正领会你的意图，知道活要怎么干，干得恰到好处，不该干的活，尽量避免。

　 　单说建筑垃圾吧，一层楼下来废弃物怎么都得有个百八十吨，工人素质高的队伍，垃圾绝不会随手丢弃，而差劲儿的队伍，刚清理的场地，先是一小撮杂土，10 分钟后，就能发展到一手推车那么多，转天再过来，一座假山就拔地而起了，所以，在那种工地，你不到最后，也别清理。工地的整洁度其实最终应该归结为施工前 严密的组织规划，也就是在这地儿还是一块空地的时候，就得把今后的事想个八九不离十，不能走一步看一步。这是什么？这就是水平！

　　当然， 咱是去买房的，不是去挑刺儿的，专业上的事儿咱不用操心，也确实操不上什么心，咱就去检查个卫生，就我之前说的这些细节，你该注意的都注意下，基本该了解 的也了解得差不多了。另外给你个提醒，工地越狭小，做到整洁就越难。还有就是去检查的时机，一定要在整体建筑结构封顶，而外装修结束以前，其他的时间，人 也不见得能让你进去，施工重地，闲人免进嘛！

　　选楼座要向曹雪芹学习

　　你在选房时一定要有最优楼座的理念，要纵观全局。 你要知道，房子在楼座中的位置，楼座在社区中的位置优劣，和户型、面积大小等“局部”问题同样重要。你看曹雪芹的《红楼梦》里每个人物的出现都是有一定原 因的，甚至每一句话都是有布局的。如果老曹来买房子，绝对是房精。当然我是说他得把写书的精神头拿到买房子上来。

　　现在有不少项目采用了“卖完一个再开一个”这样的方法，如果楼盘卖得火的话，恐怕你还没机会纵观全局呢，房子都没了。但是如果整体开盘的话，是绝对有必要整体看一下，选择整体的“最优楼座”的。

　　选房如何眼观全局，应先从总平面图或沙盘入手，当然，前提是这个规划图和沙盘基本属实，无欺诈现象，然后综合以下要素，方能在一个位置理想的楼座中选择出满意的房子。

　 　出行便利绝对是首要考虑的问题。“衣食住行”，住后面紧跟着行，充分说明两者不容置疑的紧要关系。任何一种家庭架构的组成，无论上班族、孩子或是老人， 出行的人便利都是至关重要的。如果一个社区很大，你从自己家出门到走出小区，要走超过5分钟甚至10分钟，那这麻烦了，当然，你要是每天纯把这段路当健 身，那没问题，只是万一有急事的话，这段路可就是个考验了。当然，如果家里有老人、小孩这种“坐家族”或者说是很潮流地选择在家办公的话，就需要考虑远离 噪声了。根据上面的这两个原则来进行判断，就要求选的楼不能离大门太远，也不能挨着小区道路、地下车位的出入口、地上停车位、运动场所、学校等。

　 　另外，安全因素也绝对不容小视。要全面了解社区情况，看是否处于安防“盲点”。如果对一个小区的物业管理有疑问，那选楼时你最好注意一下安全距离，对多 层楼来说尤应如此。背靠区外马路或位于边边角角上的楼，可能因为保安的疏忽被“外来人口”钻空子。别为了图个清静反而没有安全保障。

　　另一个要考虑的是社区内的交通隐患。虽然多数社区号称人车分流，但仍然会保留很多地上车位，这些停车场所以及地下车位的出入口可能对孩子的安全造成威胁，如有可能，尽量远离。从规划图上看，地下车库出入口、地上车位一般都会标明，选楼的时候要看清楚。

　 　再者，心理舒适度也不容忽视。小区的变（配）电站一般不会对居民有威胁，但在设计中，它一般都被要求有一个“安全距离”。现在的很多小区都会把配电房等 用铁、木栅栏等围起来，甚至还盖个小屋子来装饰一下，使它不至于直接暴露在人前。另外，化粪池也是必须要注意的，它虽然不至于有什么安全隐患，但是成天看 着这个东西，总是会心里不舒服，因此，选楼的时候，就要问清楚，它设置在哪里，有没有围挡。当然，如果是现房的话，实际去看一下，才会比较安心。如果是期 房，你就只能把这些细节都写进合同里，否则的话，出了差错，连个说理的地儿都找不着。

　　户型就是你的隐秘情人

　　长期以 来，人们对户型的关注和了解就像过去娶老婆——“给什么，要什么”，媒婆给你说个脸上有痣的，你就睁只眼闭只眼；房子人家给改成什么样无所谓，反正有个地 儿生老病死就成。现在早不这样了，爷们儿都知道，买个房远比娶个老婆要贵多了，而且你还誓死要和这房扛上70年，说是找个情人这比喻的力度都还嫌不够。所 以无论如何得买个称心如意的，归结到实际生活中，户型绝对是你需要好好琢磨的。

　　这个“情人”究竟什么样的好呢，我给你支支招。房子的功能设计、质量优劣以及面积的科学测量，这些你以前忽略的方方面面现在都要重视起来了。

　　1.大不见得就好

　　大户型当然显得气派，不过并不能简单地理解为大户型就是中小户型图纸的放大，它应该是一种全新理念上的设计，房屋层高的合理高度一般在2.7米以上；新型的采光设计，比如景观落地窗等。否则，简单的面积扩大会显出住房的低矮，从而使人产生“大而无当”的压抑感。

　　2.忌一览无遗

　 　许多老的户型，进入户门后没有玄关设计，厅内景象一览无遗，房屋整体缺乏层次感，卧室、书房的私密性和安适度受到影响。现在一般采用的玄关有“密闭式” 和“屏风式”两种设计，“密闭式”会侵占一定的空间，本身房子就比较小的话，就不适合用这种了。“屏风式”实际上就是用玻璃啊，镂空的木板啊等材质，做出 各种造型，不仅美观，还有实际的功用。

　　3.忌厨厕扎堆

　　在不少蹩脚的户型设计中，厨房和卫生间紧连在一起，随着人们生活品位的提高，这种设计应弃用。如果套房的面积较小，两房间保持较长的距离，其房门也最好别设计成相对或并列的形式。

　　4.忌厅内多门

　　起居室（厅）内的户门过多，形成了对厅实际面积的挤占。过去的设计往往忽略了这一点，在实际使用当中，起居室往往变成了走廊和过道，而人们都愿意在厅中摆放沙发、电视，多门的起居厅使得以上家具难以摆放。

　　5.忌光线暗淡

　　采光是选房子时必须要考虑的一个因素，否则，屋子整日不见光，是非常不好的。当然，在现在的户型设计中，也不可能所有的屋子都向阳，就需要有一个权衡了，一般来说，卧室、客厅、厨房、卫生间的采光依次减弱就可以了。

　　如果说房子里，不可能所有的卧室都朝阳，那最起码要有一间朝向正南，差一点的，也必须要朝向东、西，不见光绝对是个大忌。

　　6.忌动静相扰

　　所谓动静结合，就是要把房间的各项功能组合好。卧室属静，就要求位置要深一些，并且最好不要把门直接对着客厅，否则的话，不可能做到安静的要求。相对来说，客厅里就属动，人来人往的，而且还有电视、音箱这类的发声设备，应该尽量地和卧室离开一定的距离，以免相互干扰。

　　厨房和餐厅最好相连，这样既方便生活，也有利于室内的卫生。

　　7.忌厨房深藏不露

　　厨房在使用中要排放烟气、产生噪音，所以切忌把厨房设计在单元房的深处。

　　8.忌房屋通透性差

　　房间之间的公共活动区域的通风状态的好坏，也是衡量户型设计成功与否的重要标志之一。过于曲折的户型设计往往使室内空气受阻，夏日室内温度偏高。户内的空气对流是一项很重要的环保指标，只不过长期以来不太被人重视罢了。

　　亲爱的，到底哪层好（一）

　 　早些年我们这边流行的顺口溜是“一楼脏，二楼乱，三楼四楼住高干，五楼六楼住混蛋……”听起来未免偏激却无比直观。我那时候理解五楼六楼相当于那时候的 顶楼，因为高，所以大多是年轻人在住，年轻人嘛，被说是混蛋也没什么不妥，哈哈。不是也有“三金四银”或者“四金三银”的说法吗？无疑确定了三楼和四楼在 众楼层间的王者地位。

　　但是现在大中城市皆是高层，小高层反而更贵了。说到头，咱小老百姓买房，可能绝大多数是把价格放在计划的第一位。我敢说，要是一幢高楼不分楼层先到先得都是一个价钱的话，绝对是越往上越争抢得厉害。

　 　就实际来说吧，家里有老人和孩子的，还是不要选太高的楼层，有人说了，不是有电梯吗？不是电梯的事儿，你要明白个小常识，无论酷暑还是严寒，底层和顶层 相对底层温差变化要小点。再说楼层低点，老人孩子包括不服老的你，都可以爬楼健身，另外也避免了突发状况，如火灾啊地震啊啥的，逃掉的机会大点，翘辫子的 机会就相对小点。话糙理不糙，各位可以琢磨一下。

　　补充一点，很多人觉得一楼脏，二楼乱，一到四楼噪音不断，此类担忧其实没有那么夸张。楼盘若在闹市，噪音难以避免，脏乱的问题就要和楼盘结构以及社区物业有关联了，关键还有业主素质，这些都是你在入住后才能体会到的。

　 　据我所知，近年来底层越来越走俏，这并不是完全因为价格相对比较便宜，而是因为有些人认定，这里某一天可以做小卖店、作坊、停车房、库房等，升值潜力极 大；也有的人认为底层能种花植树、更接近自然、“脚踏实地”、方便进出；有些人专门看中底层则因为更喜欢泥土气息，在条件允许的范围内还可围成一个小小的 庭院，设一处假山盆景，置一池鱼游浅水，种一方葱蒜香菜，真是别有一番情趣。

　　顶层也有顶层不可忽略的优势，视野开阔自不必说，“更上一 层楼”从古至今都是国人骨子里作祟的遗传基因，哪管它“高处不胜寒”啊，此理放之四海，放之各行各业皆准。在有关建筑审批部门严格的审批手续和物管部门统 一、规范的绿化措施限制之外，顶楼的利用价值在不断提高，这和人们对生活质量的要求日益增高也不无关系。比如说，楼顶可以单独或联合开辟成小园林或休闲、 活动、娱乐场所，仿佛世外桃源，别有洞天，成为喧闹都市中难得的一块净土宝地，养花种草、观鱼下棋、品茶打牌、葡萄园、蔷薇园、奇石园；有的则为练音、绘 画、休闲、待人接客等辟成一独特景观而令人惊羡不已……此时，房主那怡然自得的满足和津津乐道的情趣，不知为生活平添了多少金钱之外难以寻觅的乐趣！

　 　生活情趣对你选房的影响一定远不如价格来得有分量。大家都有概念，开发商比较青睐的高层定价法则大同小异：最底层的房源最便宜，然后逐步往上加价，幅度 一般是每高一层，平均加10～100元左右不等，少数品牌楼盘可能会幅度更大；同一楼层的房子，则一般是东边套最贵、西边套次之、中间套再优惠些。

　　这就不难看出朝向这个定价的标准也是选房要考虑的，而且是要着重考虑的。在我国广阔无垠鳞次栉比的楼盘中，“坐南朝北”简直是金科玉律，这个你赶紧记下来，绝对没错。

　　所谓“坐南朝北”，一是中国传统的风水传统，二是南北向可以不夕晒。较真儿的人会拿全世界整个地球和我说事，别，你可千万别，我只说中国这960万平方公里的土地，您要到国外置业得找外籍的房老祖。风水暂且不说，最后我会专门写写中国人在房子风水上的死磕情结。

　 　接下来咱班门弄斧一下地理知识。太阳的直射点，只有在赤道附近地区来回移动，最北只能到达23°27'N，那就是我们所谓的“北回归 线”。而向南移动只能到达23°27'S，也就是所谓的“南回归线”。“北回归线”以北的地区，太阳是不可能跑到头顶上来的。所以，太 阳总是挂在南边的天空。而中国绝大部分的领土都在北回归线以北，就因为如此，在中国，向阳的房屋，大部分都是朝南这个说法是比较科学的。广东广西云南的南 部有些地方不在这个范围内。

　　亲爱的，到底哪层好（二）

　　有人可能要说，5～8层有点矮，会看不到阳光。其实这种忧虑大 可不必有。为什么？这还是朝向的问题。我家就住5楼，光线好得不得了，这跟小区规划分不开。楼盘布局合理了，自然不存在看不到阳光的问题。有些城市的城中 村那才叫恐怖呢，就某个有名的古城，我有次拜访一个朋友，彼时他在城中村租了个套间，那些房子大多是给外来打工者住的，基本上是楼靠靠，对面家里做什么菜 你一清二楚，夸张的是人家酱油没了，伸手到你家窗子来借，瞧这邻里关系多和谐！话说回来，要是有个小摩擦什么的，人直接登堂入室拍你，你就惨了……

　 　众所周知，9～12层是扬沙层，据说还是生态学家研究发现的，若是高层建筑周围有公交干道或者各类工厂，在高层之间就会形成“峡谷效应”，那些含有灰尘 的气流在高楼之间的某个区间左冲右突上下徘徊，这个区间大概离地30米左右。要说这些悬浮物会和住在9～12层的你亲密接触多久，这个科学家也没有定论。 我所了解的是，这些楼层的房子并不会因为是扬沙层而空置，还是综合考虑比较实际。因为你不能忽略的还有电梯费，现在的高层一般从3层开始收取电梯费用，当 然，有些是从1层就开始收的，这没地儿说理去。每往上1层相应增加3～5元不等的电梯费用（请参考当地电梯费用的标准）。还有，电梯也有使用寿命，20年 后，我是说你有幸拥有这个房子20年后，电梯更换的费用该由谁来付呢？从这个角度来说，还是高度适中比较合适，不然后期费用谁也保不齐你是不是还要多掏腰 包。考虑长远点总没有错。

　　这么说来，楼层太高是不好。同时，高层到达一定层数后，给水设施都和普通的住宅是有区别的，这部分费用也不可 小觑。我的建议是，打算买30层往上的，还是要慎重考虑下的，别只盼着“一览众楼小”。那高上去的层数都是钱！再说了，老人们不是常说，房子要接地气，太 高了估计就接到“天气”了。这个话题咱最后讲风水的时候会再提到。

　　总之，楼层“各有利弊”，过去单位分房，还不是分你哪层你住哪层吗？ 别人的话你可以作为参考，关键还是自己有点想法有个计划！（关于这个楼层的问题，你还得把眼睛放亮点，搞清楚这栋楼，开发商到底有资格建多少层，也就是 说，弄清楚开发商报审的时候，这楼的层数和最后盖起来的是不是一样，别以为他建个十几二十层都是合法的，有可能上面的几层就是违建。根据粗略的计算，这多 盖出来的几层，利润会高达300%以上。马克思他老人家早就说过，如果有300%的利润，资本家们就会践踏世间的一切。这正验证了这句话的正确性。你别以 为这种加盖起来的违法建筑最后要被拆除，那是不可能的，基本上都是以罚款了事，这点罚款和真正的利润比起来，那差了能有几十倍上百倍，开发商当然不会在 乎。但是买房的人，你得在乎，假如这栋楼原本是规划20层，那地基啊，打桩深度啊，就都是按照20层去做的，后期再在上面加盖上几层，这个安全问题谁来保 障？没人会给你答案，所以，放聪明点，别一不小心，把自己搭在这不安全的房子里。）

　　别小瞧细节那玩意儿

　　前面咱们说了，选房子，要多看多听多问，这回，咱要说一说选房子还要时刻保持着对细节的关注。这又是为什么？

　 　先说绿化带。如果你选中的楼盘周围是大片的空寂或是大面积的绿化带，可别高兴得太早，这未必是好事。一般来说，临近社区边缘的楼、靠近道路的房子，毗邻 空地的都是危险系数高的。至于小区内的绿化带，就要看它是否能满足对外界的隔音作用，以及绿化带与楼群间的分布是否合理、满意，因为这涉及到一个隔音的问 题。

　　稍具物理知识的人都知道，只有楼群不封闭，不密集，才不会形成一个回音的空间。这样计算下来，楼距按有关的规定是要有一倍楼高才算合格的。至于小区边缘的楼房，如果是商铺或是写字楼的话，相对噪音会小很多。

　　从户型结构上看，户与户之间形成风车型或蝴蝶型的就比较合理，在增加景观，扩大视野的同时，也能尽可能地减少邻里间的相互影响。每一户内部的娱乐区与休息区分离开来，卧室区域不要靠近相邻单位的“发声区”。

　 　再来看看细节的第2个——内部配设。先来看窗户玻璃。一般的楼房都有夹层玻璃，它们既能隔音，又能防紫外线、保温隔热节能。最为重要的一条是它们还可以 当防盗网用。即使受到外力的猛烈撞击，这种夹层玻璃也可以阻止冲击物穿透，而破损的玻璃则形成蜘蛛网状的裂纹，有时还可以增添观感。在这方面，前几年广州 某花园小区在这方面做得比较到位。这个小区在临近黄州大桥的区域，所有的窗户都安装上了中空玻璃，以每平方米160元的高造价（当时造价）获得了很好的隔 音和隔热的效果，降低了30～40分贝的噪音，夏日高温天气还可以隔热50％以上。那个楼盘价高却卖得很好。为什么？为业主考虑得周到呗。

　　另外，楼板也是不可忽视的问题。当然了，我们一般人不可能关注得那么专业，我在这里说一说，让你知道一下。一般楼板的厚度要求是10～12厘米，在建造中，如果用16厘米厚的无梁楼板，就会大大增强楼房的隔音能力，减少撞击声，延长使用寿命和增加抗震能力。

　　总之，别小瞧楼盘内的细节，这些玩意儿不定哪天就让你后悔半天。

第7节：期房？现房？购房时好纠结的一个问题

　　这是个让很多人纠结的问题，一句各有利弊不足以服众，今儿咱就好好做个比较，最后拍板的是你，你自己多琢磨琢磨。

　　让人欢喜让人忧的期房

　　当前各大城市的房事，开发商卖房几乎全是期房。期房，顾名思义就是远期交工的房子。其优点有如下几点：

　　1.先期订购，户型、位置都比较容易选择到合适的。由于房子没盖好，也刚刚开始卖，开发商所能提供的所有房屋都有，这其中不乏一些好的位置，好的户型的屋子，有比较多的选择机会。

　　2.价格上优惠比较大，一般在10％左右，有的还更多。因为这房子到手还需要一到两年的时间，为了满足这中间的落差，开发商会选择价格低一点出售，这样方便更多的人接受，当然，也能有效地回笼资金。

　　3.付款比较灵活，一般可分为3次。第1次是在开工时，一般只付定金和首付款；第2次是施工进行到一半时，付房款的60%左右；第3次是在房屋完工后，交齐费用。当然，这主要针对的是付全款的情况，如果是按揭贷款，那就需要每月还银行了。

　　4.工程质量能看得见，可以实地监督，提出意见。一般来说，从交完定金的那一刻，买房者就有权利去查看工程进度了，可以就发现的问题询问开发商，要求得到解决。

　　当然，期房也有缺点，而且那还不是一点点呢：

　　1.交房日期不确定。虽然说合同上有明确规定是哪一天，但是有的楼房就是到期无法交付，不管是由于什么原因造成的吧，对买房人来说，都是个损失。

　　2.实际交付的房子与宣传的差很远。这就是期房可能存在的最大问题了，有可能前期宣传给你的是个美女，实际交付的却是不折不扣的丑女。

　　3.如果开发商实力不行，在交房前就倒闭了，那买房人绝对会是最大的受害者。

　　看，这真是个让人欢喜让人忧的期房啊。怎么办？再看看现房吧。

　　踏实放心的现房

　　现房，就是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。你要记住了，只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。

　　相对期房，现房具有较强的安全性和直观性。优点如下：

　　1.所见即所得。由于现房是已经立在那儿的一栋建筑，你可以就房子的质量、装修、位置、室内格局等各个方面进行实际的调查，并且可以把具体调查结果与广告进行比较。

　　2.不必担心房子是否能够按时交付，避免购买期房可能带来的时间风险，具有较大的安全性。

　　3.能够避免因为购房时机不适当，房地产市场出现泡沫，价格下跌带来的损失。

　　相当于期房那种仅仅凭着一张图纸，一个沙盘，一些美好的描述就敢拿出来忽悠人的形式，现房的优势那可谓是显而易见了。但是现房也不是说完全没有任何缺点的，我得先和你说一说，免得你过后骂我。

　　首先，留存的现房除了开发商个别保留的之外，就全部都是别人前期（在还是期房的时候，或者刚开盘的时候）挑剩下的，户型和位置可能都不是特别理想，能够选择的余地比较小；再者，在现在的市场大环境下，现房的价格要比期房贵很多，要承担比较大的经济压力。

　　不能忽视的二手房

　　当市区的房价毫无疑问地居高不下时，要在市区买二手房，过户费就是笔不小的数目。算一算，还真是让人肉疼啊。所以，当新楼盘居高不下，你不妨将眼光转到那些地段、环境、户型、配套俱佳的高性价比现房，即二手房上。

　　二手房也叫次新房，是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。

　 　从客观层面分析，二手房的性价比不比期房差,而且二手房的价格较期房更趋于多元化,房源选择面也更大。另外二手房都是现楼，采光、户型、层高、通风性、 周边的配套设置、交通情况以及娱乐休闲场所等更为直观，心理保障性较强，和期房不同，不必担心出现“烂尾”现象，期房虽然首付少，但安全系数相对较小，交 房时往往和效果图有一定的偏差，甚至很多出现层高偏低的情况，这样自住的话，令感觉很压抑且空气流通不够。关键一点，二手房房产证通常较期房齐全。

　　当然了，一提到二手房，有人可能说了，二手房的过户费是个庞大的数字啊。没错，这也是二手房令许多人畏惧的很重要的一个因素。很多人心里想：明明买的是二手房，可过户费相比新房的交房费用更高。真的是这样吗？让我们来算一笔账吧。

　　某二线城市期房：

　　交房时间为2010年，以该楼盘4号楼10层一套142平方米的户型为例：本套房源为期房销售，开盘售价为每平方4688元，总房价为142m2*4688 元/m2= 665696元。

　　在这里我们不妨详细地算下这套户型在交房时需交的费用。2010年交房时，买房者需交费用明细为：契税(3%)加上维修基金(2%)和水、电、燃气、土地证费用以及装修垃圾运费、房产证工本费等等。

　 　其中，契税3%相当于总房价665696元乘以0.03，得出结果为19970.88元；维修基金2%为总房价665696乘以0.02，即得出结果为 13313.92元；水立户费1200元、电立户按365元/户(有的开发商收取100元/平方米或不等)、燃气立户费3000元；土地证费用约500 元;其它如装修垃圾运费、房产证工本费等等共600元。

　　如此算来，你在交房时总需房屋附属合计：38584.8元（电立户费按最低365元/户算，不过有的开发商收100元/平方米或不等。）

　　某二手现房：

　 　该项目已于07年交房，本房源为3号楼10层一套142平方米的户型，二手房过户按地段评估为2100元/平方米，总房价为298200元。交易过户时 所要交纳的过户税费为：契税(3%)加上营业税及附加税(5.55%)，还有印花税(0.1%)和个人所得税(1%)以及土地增值税(1%)，交易费6元 /平方米，登记费80元/本，水电门牌证过户费20元，土地证过户费用约500元。

　　如此算来，该房源总过户税费为：33228.3元

　　最后我们可以总结一下：

　 　期房的交房总附属费用为38584.8元（最低交纳），而现房二手房的总过户税费为33228.3元，期房交房费比现房二手房过户费最少多出了 5356.5元，通常期房在电立户费方面，开发商收费情况下同等地段要多出万元以上。哪一种税费更合算，相信大家心里都有了底。

　　当然，各个城市楼市的情况有所出入，还请具体情况具体分析。

　　准现房才是好的

　　在广州、深圳等房地产相对成熟的地区，有“准现房”这个说法，现在这个词也不新鲜了。准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

　　相对于期房，准现房自有其优点：

　　1.入住可以屈指可待

　　准现房与期房相比，最大的优势就是，它看得见摸得着，下订购房后，只需要算着日子等着入住就好了，这种感觉可是期房所无法比拟的。

　　2.配套设施一目了然

　　准现房的小区配套设施，是在看房的时候可以直接感受到的，小区内有什么设施，走在准现房的小区里，一目了然。

　　3.收房安全可见

　　准现房对于购房者来说，不仅交房时间短，而且安全系数也高，至少看得见了，烂尾的可能性太低了。

　　相对于期房，准现房最大的不足就是价格了。那比起来，可是高出一大截去。如果不综合考察清楚，那真金白银是轻易不要拿出来的。

　　所以啊，购买准现房也要慎之又慎，综合考量楼盘的品质，了解房屋的修建史，问一下施工单位是哪家？设计单位是哪家？施工单位的层次，建筑设计单位的层次，这些对于项目整体的建筑工艺水平影响甚大，不容小视。毕竟准现房比现房多了个“准”字。

　　总之，对于购房的细节，下面我就用准现房做个总结，不管你买什么房子，基本上通用。呵呵，看过《爱情呼叫转移》中宁静演的那一段的并且牢记于心的，我白活的就不用看了。

　　1.看的时间要会安排，白天晚上都要看。白天要看房子内的布局，看朝向，看采光，看配套设施，看外部环境；晚上则要看照明，感觉一下是否安全，噪声是否影响休息。

　　2.里面外面都要看。里面要看的，前面讲过，不再重复，重点强调一下，要看墙面是否平滑，色调是否均匀，不能有裂痕；外面要看外墙是否有剥落、破损现象。

　　3.要运用各种小工具。小锤、打火机之类的都能派上大用场。

　　4.户型是否做到功能区域划分明确，动静是否分区，面积够不够，防雨、隔热、保温效果怎样。

　　5.要做到几看几不看：不看建材看格局，不看装潢看做工，不看窗帘看窗外。同时，插座、配电箱等等也是必须要看的。

　　关于这个要看的内容，在后面的验房篇中，我房老祖再带着你详细地研究，这里就只是提一下，让你心里有个准备，知道这看房不是件容易的事儿。

第8节：用追女人的伎俩去挑楼盘的刺

　 　都说顾客是上帝，但是上帝往往都是被坑蒙拐骗着长大的。这就是现在的商业社会。选房前最要紧的就是会挑刺，大至楼盘的区域环境，是不是成熟啊，教育，医 疗，购物，交通4大项是不是齐备和完善，不要听售楼员给你吹嘘，一年后怎么样，两年后怎么样。举一个最简单的例子，山东省沿海有个城市叫WH的吧，搞了一 个沿海楼盘，名曰某滩。以超低的价格在各大一二线城市进行疯狂出售，很多人都被价格和沿海环境所迷惑了，确实便宜，只有1500一平方米，现在也就 3500一平方米，当时很多客户去了后，发现周围荒芜一片，除了楼盘就是荒草，连道路都是坑坑洼洼的。售楼员怎么说？一年后肯定完善，要什么有什么。你现 在去看看吧，夏天还好，有私家车开车去度假，开3个小时的车去买一个冰淇淋。到了冬天就完了，那就是一鬼城，比鄂尔多斯的新城还恐怖。人家鄂尔多斯新城虽 然空置率超高，但是政府单位开始陆续搬过去了。你能让WH的政府也搬去吗？

　　我举的这个例子是说区域环境的重要性。你买了房，就得住，就得生活，4大项缺一不可。

　　这是一个挑刺的好方式，你就以这4大项的不健全去挑刺，保准让售楼员疯掉。她疯了，你也没责任，还不会被忽悠了。

　 　再就是楼盘内环境。什么是楼盘内环境？我记得5年前我做的一个南京的项目。那个楼盘属于老市区改造，如果是南京的朋友，应该知道这个事情，楼盘很大，房 子建得也漂亮，格局也好。四周设施一应俱全，这是不是就没毛病？有，而且多着呢。那块地皮有问题，不长树不长草，栽什么死什么。在楼盘入住之前，我当时因 为这个事情和老总干过，但是怎么解决呢？你不能让住户进来后，发现全是黄土地和水泥路吧，怎么办？移植！把草皮和树木先移植过来，等过了入住那段时间，住 进来了再看，树也死了，草也干了。你想走就走吧，反正钱你已经交了。不走，那就待着呗。楼盘外面是夏天，绿树葱荫，这里是一片撒哈拉。不起风都有沙尘暴。

　 　这就是楼盘内的环境。其实在楼盘内，很多花木啊，草皮啊，健身设施啊，大多都是些不成形的东西。所以，选楼盘，一定要注意，去看看这个草皮是新移植的， 还是种上去的。树木是糊弄的还是健康的。绿化率是不是真的够分量，停车场是不是宽敞和方便，还有幼儿园啊，老年休闲娱乐室啊，这些人性化设施如何？

　　挑完脸蛋挑内涵

　　前面说了区域环境与楼盘内环境，下面，咱们来说一说房子里面的问题。

　 　先问大家一个问题：“大家选房子的时候第一眼看的是什么？”答对了，就是格局。格局太重要了，吃哪睡哪，厕所在哪，厨房在哪，空间大不大等等，都是格局 的问题。这就好比你第一次去相亲，见一个女孩子，脸蛋好不好看很简单，用眼一看就知道了。但是内涵如何却是需要慢慢接触才能发现的，或者自己想法子去试 探。

　　其实，挑一个房子，就等于在挑一个自己满意的女人。不是你选中了这个女人，就是这个女人把你骗到手。格局是什么？就是室内空间设计、朝向、通风采光、以及景观等。只要你有心或者明白，你就很能了解地产商的一些伎俩。

　 　先说室内空间设计。进门门厅如何，客厅宽敞不宽敞，采光如何，厨房在哪里，与餐厅之间的过道有没有问题，卫生间在哪里，是不是整体感觉舒适。首先有一个 大忌，就是洗手间的门尽量不要对着进户门。如今很多楼盘都是高层，室内空间设计基本上都有问题，不是客厅太大，造成卧室太小，就是卧室太大，客厅快和洗手 间差不多了。不是说设计师笨蛋，而是地产商在定方案的时候追求最大的建筑空间化造成的结果，建筑空间最大化，利益也就最大化了，你想一下，如今高层大多就 一个单元，一层楼有5～10户都是正常的，有人问，为什么只要一个单元啊，为什么不和以前多层住宅一样，设几个单元呢？因为这样省钱，省空间：省电梯的 钱，省电梯的空间。这些干吗了，要么被房产商吞了，要么被利益更大化了。

　　当一层楼出现5户的时候，格局肯定不舒服，肯定有3个不合适 的。只有一面朝南和朝东，毕竟有的户型就是阴暗的，不采光的，不通风的，客厅卧室厨房洗手间比例不协调的。这都是毛病，都可以拿出来和房产商说的，他们一 般都是欺负不懂的，说什么这个设计方案是如今最流行的，国外最时尚的，可以怎么装修怎么装修。那都是扯淡。这是其一。

　　再说其二，如果你 看的是现房，要留意的是房屋的建筑用料和装修质量。建筑用料现在一般有3种结构：钢混结构、框架结构、砖混结构。这个前面我已经介绍过了。其实在这3种 中，最好的建筑材料还是砖混结构，但是如今的高层和大型楼盘都采用了框架结构。没办法，一是省料，二是省人工，三是省事。

　　怎么了解房子的结构？就是去用硬物敲击。你听着敲出来的声音是“当当”的清脆声，是钢混结构，“砰砰”的沉闷声，是砖混结构，“空空”的空洞声，是框架结构，框架结构的分隔墙一般都是用空心水泥砖垒砌，说是隔音，其实是最不隔音的。

　 　再说下装修质量。如今房子的销售，很多都叫嚷着买房送精装修，其实是不合算的。因为装修的价格已经给你加进去了，你花了钱却不知道用的是什么材料。装修 一般指墙面、顶面、门窗和木制作4大项。墙面用乳胶漆或者墙纸，乳胶漆的价格差别很大，质量就可见了。顶面是吊顶或者异形造型，用石膏板或者木材。门窗分 手工制作和订做两种，买房送装修的门窗一般是厂家生产的，质量非常次。木制作就是电视柜啊衣柜啊，等等，这些也很重要。差的木工板30元一张，好的木工板 300元左右。价格的差别就在于材料是否环保，环保的两个因素是甲醛和苯。这个地方一定要弄明白，兹事体大，与命有关啊。如今的白血病和癌症大多是由这两 个玩意儿引起的。

　　所以我不建议大家买那种送装修的房子，还是自己装了放心。建议买毛胚房，一是可以自己用心去弄属于自己的家，因为送的 那种装修风格基本上都是几个模版，没意思得很。二是在装修时，可以自己选择材料，如果对生命负责的话，还是多花钱买好材料。毕竟那是你要住上几十年的地 方。

　　最后，再提醒一下，选房的时候，不要晴天看了就好了，还要在阴天或者下雨的时候去看一次。北京的朋友，如果你不急，那就下雪了再去看一次。

第9节：详细地和你唠唠房价的五脏六肺

　　买房篇

　　01 详细地和你唠唠房价的五脏六肺

　 　中国现在的房价，尤其是热点大城市的房价，那叫一个高，大有高破天的感觉。不相信？举个例子，你看啊，北京现在的房价与收入比是27:1。什么意思，就 是一个中等收入的家庭，辛辛苦苦27年才能买得起一套房（这可不是什么别墅、豪宅，就仅仅够你一家人住而已）。当然，这个比例的前提还是你要不吃不喝，全 力供养房子这个祖宗。如果你要追求生活质量，这个比例就还得再高了。

　　各位可能会问，这不靠谱的房价是怎么来的呢？是哪个大神决定了这一幢房子该卖多少钱？嘿，这里边的门道可多了去了。下面我就跟大家详细地唠唠房子祖宗的五脏六肺。

　　房价=A+B+C+……

　 　对于市场而言，房地产是一种商品，而它又有和其他商品不一样的地方。消费者购买的不仅仅是住房本身，还包括环境、设施等方面。就像你到发廊去消费，哈 哈，别想歪了，我是说正规的发廊。洗个头要10块吧，这其中包括了洗发水的钱、水费、电费或燃气费（这个取决于加热的方式）、老板的利润、洗头小工的提成 等等，你知道你的钱都消费到什么地方去了。同样，了解房价的构成，在购房时就可以判断出是否物有所值，你付的房款究竟包括哪些项目，你总得了解个大致吧。

　　1.土地出让金

　　土地对于整个社会而言是一种稀缺资源，也是一种不可再生资源，因此外国投资比国内投资的出让金高，商业楼的出让金比住宅楼高。

　　2.前期费用

　 　主要包括三通一平费用和专项费用。三通一平费用是指使建筑地段的土地平整，达到通上下水、通电、通路等投入的资金，大面积或不成熟的小区建设在此项费用 上的投入是可观的。专项费用指支付给设计公司的总体规划、房型设计等费用，开发商若重视此方面的投入，将为其本身和消费者带来利益。

　　3.土建费用

　　很多房子外表看起来差不多，但实际质量却有很大的差别，这主要就表现在土建费用上，框架结构，多层打桩，现浇楼板虽然使得成本比较高，但是房屋质量也更能保证。俗话说一分价钱一分货就是这个意思。

　　4.配套设施费用

　　这部分主要包括开发商在水、电、煤气、绿化、卫生、教育等方面花费的资金。在现在的大环境下，绿化率也成了一个衡量的重要标准。

　　5.经营管理、销售费用

　　指用于房地产出售到交付使用过程中，开发商管理人员所发生的一切费用等。销售中诸如广告宣传、售楼处搭建、中介代理等费用，也是房地产价格的组成部分。

　　6.利息

　　对于一个项目的资金投入，开发商多数会选择银行贷款来解决，这就产生了利息。如银行向下调息，对于开发商负担就会减轻，虽然对于房价影响不大，但相对而言可降低成本。

　　7.利润

　　是房地产开发商得到的收益，是企业扩大再生产的资金来源。

　　以上是构成房地产价格的主要部分，但房地产作为商品进入市场后，其必须适应市场的需求，周边楼盘的价格，宏观环境变化，房型设计都将影响其价格，这就需要购房者在购房中整体衡量了。

　　房价是哪个大神定出来的

　 　了解了房价的基本构成之后，你知道这其中有哪个或哪些因素起决定作用吗？别那么肯定地说是开发商的利润，你要这么说，内行的人准得说你傻帽，挨宰了都不 知道是谁宰的你。别以为房价的构成和水果、蔬菜什么的那种定价模式一样。水果多简单呀，它的成本是什么，是树木以及果农的劳作，而且还有物价局根据市场做 出的相应调整。如果今年水果产得不好，那价格就上去了，如果产得好，那价格就下去了。当然前一阵绿豆、大蒜那玩意儿发神经似地疯涨，只能算个特例，炒作搞 的呗。

　　可是房价不是这么简单，这才是真的“逗你玩”呢。你经常会郁闷，为什么房子这么多，价格却一直往上爬呢？这里面就有很大的猫腻。决定价格最主要的是土地费用和拆迁安置费用，其次是房屋开发费用、市政共用设施费用以及各种税费，最后是开发商的利润。

　　这么些决定因素，怎么个决定法？我简单点用个例子来说明。

　　如果将房价这个西瓜切成10块，那么它的分配大致是这样的：

　　（1）两块给土地；

　 　（2）两块给拆迁安置使用。您别小瞧墙上白粉刷上去的大大的 “拆”字，就是这个字，不仅仅是开发商掏笔钱这么简单，黑幕重重，被拆迁的人配合点拿钱走人还好说，要是想做个钉子户，那就得应对暴力拆迁了。之前有个拆 迁队长，坦言自己做了12年，捞了900万，给老婆孩子通通移民到国外，还说自己是很笨的，不然不会就拿这么点。那他拿这么多钱，干的什么活呢，其实就是 专门针对钉子户来的，手段嘛，不外乎就是以下几种：最常见的就是恐吓，搅得你家里鸡犬不宁。断水断电那是小事，把房子周围都给你挖上沟，搞得你进出困难， 再在沟里灌点脏水、污水，扔点死猫、死狗的，是不是吓着你，搞得你神经过敏。再不然就是调虎离山，找个和你关系好点儿的，出去办个事儿，吃个饭，回来房子 就被人占了。再狠点的，直接趁你不注意，一把火给你把房子烧了，你又没什么证据说是谁干的，到最后别说房子了，连点渣儿都捞不着。扯太多了，回来继续说这 个费用的事儿；

　　（3）两块给房子用来进行建筑和基本的配套设施的安装（你心目中的大头原来其实就是个冤大头）；

　　 （4）一块给市政。有可能这个数还是比较保守的，有时会更多些，别梦想着能逃脱出这个，不论是税费或是其他的什么名目，你就认了吧，之前《经济半小时》做 的一期节目中，曝光了一个开发商披露的房地产成本清单，上面林林总总列出了一系列的收费项目：人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收 费、评价收费、安全收费等，在平均售价5000元一平方米的房子中，这些费用加起来就得占到500块，十分之一。当然，这还不包括道路开口费、建筑垃圾管 理费、副食品价格调节基金、印花税、增值税、城建税、教育设施建设附加税等这些数目不是特别大的费用。这数看着多吗？事实上比这个多的，还有很多；

　 　（5）两块给税务。在现在来说，这不逃税的房地产企业就跟华南虎一样，都快灭绝了，不信，给你比较两个数据，“全国年收入12万以上的个税自行申报人数 是200多万”，而“私营企业总数则超过600万家”，这么比较一下，你就会发现，3家私营企业中，竟然才勉强能够找得出一个年收入超过12万的老板？你 觉得这可能吗？尤其是那些房地产商，不逃税，那简直就是天方夜谭了；

　　（6）剩下的一块自然就是开发商的，捞不着钱，谁 干呀。其实这就是个理论上的说法，开发商的利润绝不止这么点，建造房子的过程中，开发商逃税漏税是再平常不过的事儿，甚至洗钱那也是极有可能的。当然，这 都是做得很隐蔽的，除非是内部高层，否则你是不可能知道这些个猫腻的。最常见的，那就是在建筑成本上做文章。本来成本也就1000元/平米，但是只要和建 筑公司的老板搞好关系，商量好了，那就做成2000元/平米的结算单，超出来的部分，也就是在账目上走个流程，最后还是会回到开发商手里，再给建筑公司点 儿回扣、封口费什么的，这事儿也就结了，但是却可以逃掉将近30%的税收款，开发商其实能拿到的利润要绝对大于理论上的。当然，这个过程中，如果资金来路 有点问题，那自然也就有洗钱的说道了。

　　当然，这10块，我可没说是均分的，哪部分大，哪部分小，谁拿大块，谁拿小块，那就要因时、因地而异了，我们不具体讨论，但是最起码，你要明白，让你勒紧裤腰带买的这个西瓜都被谁给瓜分了，花冤枉钱也花得明明白白的。

　 　所以，根据这个比例，你看啊，开发商也不是大爷，他就是个孙子，干了所有10个人的活，却只能拿1个人的钱，好点的时候拿两个人的。这还得是房子完全卖 出去的情况下，要是最后正好剩下20%没卖出去，那他只能自己吃亏，赔本了。所以，房价高的时候，你就别骂开发商了，他不值得我们骂。

　　如今，北京以及其他各地频频出现“地王”，啥意思，土地费用高呗，这是很危险的事情，土地费用这个基本的要素高了，其他利润的分配者当然也不甘落后，也想要分得更大的西瓜，你多点，我也多点，最后这房价不高才见鬼了呢。

　 　当然，这房价高背后的推手，开发商和中介绝对是大头，“背房”这个词听过没，这就是最具有代表性的操作方法了。某个楼盘开盘，开发商或者是受委托的中介 想把这房子自己买下来，但是没钱，怎么办？那就找人背房呗。具体说，找到你王一了，给你点钱，商量好，用你的名义向银行贷款，把这个房子买下来。你就出个 身份证复印件和单位开的收入证明，就白拿几万块，干不干。大多数人都会干的吧。于是，开发商的第一步就走完了。申请完贷款之后，那贷下来的70%～80% 可不就进了开发商的口袋了。这个时候，为了把背着的这个贷款还了，开发商就忽悠着找人来买这套房子了。一两年之后，这房价涨得很高了，就不能再用王一来背 房了，万一他眼红，嫌当时给的钱太少了，会闹腾起来，所以，就找个王二，让他向银行贷款把这房子再买下来。虽然说要有一系列的过户费用，但是相比涨得老高 的房价来说，那是太划算了。这个时候，开发商只需要再给王二一些钱，就可以接着去忽悠了。再涨的话，就再找王三、王四……不停地换人背着，贷款还款用的都 是银行的钱。到什么时候觉得划算了，再真正地找个买主卖了它。事实上，那些来买房子的，也都是些炒房客，在他们手里，这房价又被推高了……一轮一轮地这么 操作，房价会不高吗？

　　开发商的如意算盘是怎么打的

　　开发商不是房价最主要的决定者，但他却是人前的全权代理，因为价位 要从他的嘴里报出来，人们接触到的也就多是这个报出的价位。那这个价位除了要考虑一下基本的成本外，其中还有开发商的哪些猫腻呢？一般来说，开发商给房子 定价时，会手持两个算盘，它们分别是下面的两个原则：

　　1.成本加成法

　　要知道成本，必然就涉及到了预算。预算这个词你 不会陌生，会过日子的人一定在消费之前有个预算，娶了败家老婆的另说。而房子最终的定价和开发商费尽心思的成本预算也是分不开的。什么土地使用费、公共设 施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等，这些都是硬性成本，不太可能避免，于是，他们便将这些成本费和想当然的利润加在一块，然后分摊在房子的面 积上，就成了对外的房价。自然这个利润有多少，就要看开发商的良心了。所以，不要轻易听信售楼小姐“我们这已经是成本价，不能再降了”这类的话，只要你找 对方法，还是能拿到比这个标价更便宜的价钱的。这个就扯远了，我们后面详细再说，现在拉回来说这个房子的定价过程。

　　2.比较定价法

　　除了会将自己的利润加在房价中之外，开发商还会考虑这整栋楼周边的环境。他可不是傻子，不比较就贸然给你说个价儿。那这比较，要比较些什么呢？

　 　首先，就要比较我这楼比你周围那些楼强在哪儿，什么都能作为比较点，比小区配套啊，房子朝向啊，户型设计啊，周边有没有商场啊体育场啊，还有现在比较关 注的绿化啊，等等，能拿出来比较的都要比一比。这一比，于情于理，我这楼都要比你那楼贵，不贵能行吗？不贵能体现我的优势吗？能体现住在这个小区比住在其 他小区有身份吗？你还别撇嘴，现在人买房，除了自家人衣食住行方便之外，还是在亲朋好友面前炫耀的资本之一，我家住××小区，××小区你知道吧，就是电视 上老说的那个某某明星某某商业巨头住的那个小区。看到别人一脸的艳羡，多花几个钱你也觉得舒坦不是？

　　其次，就是比较一下这个新盘和周边 的二手房的价位。当然，这点是最近一段时间才出现的一个原则。原来的时候，开发商定价从来不考虑这个，和周围的楼比比就得了，互相攀比之风盛行，于是也就 导致这些新盘的价儿是一个比一个高。近些年，经过一系列的调控之后，这个房价开始不那么虚了，已经开始参照周边的二手房的价格，因为这个价格才是比较正常 的市场价位，当然，最近在一些中介的挑动和其他因素的影响下，飞涨起来的二手房价格也已经不太正常了，飘啊飘的。又说远了，还说回参考二手房价格定价的基 本情况啊。其实不外乎就是比二手房稍高或一样、比二手房低两种情况。比二手房稍高呢，就是抓住了一个心理需求，你想啊，花差不多或者稍微多一点的钱，我就 能买个新房，谁买二手房啊，有这种想法的人多了，就能够增大销量。至于，另一种，比二手房低呢，几乎可以说是同业竞争太过激烈的情况下出现的一种现象。举 个例子啊，同样一个区域，二手房均价是每平方米10000元，一个超级有实力的开发商建的新盘A定价是每平方米11000～12000元，那实力不如他的 开发商建的新盘B能定多高啊，10000元，或者比10000元还要低，这样才能有销量，否则的话，根本卖不出去。别不相信，这个在北京是有实例的。 2005年左右。百子湾附近的“金都杭城”的新房定价是每平方米8800元，而周边某个项目的二手房的均价却达到了每平方米9000元到10000元。差 距啊。

第10节：买套房到底要花多少钱

　　在经过这样的两步比较之后，某个楼盘的价格也就差不多定下来了，基本上相对集中在一个区域里，房价上也差不了多少，只是这差不多的价位之中，其他因素可能就会差不少了，这取决于开发商的良心，我们后面会详细地再说。

　买套房到底要花多少钱

　 　一些性急的朋友可能看到这个标题，就会说了，你傻呀，不就是用单位面积乘以多少平方米吗，还讲啥。嘿，你还真是不懂行，当然没有这么简单了。这话以后可 别再说了，不然别人都会说你没见识。那这不简单到底包含些什么费用呢？我们按照买房时各种各样花费的前后顺序来捋一下：首付款、贷款的相关费用（具体缴纳 过程中，又可以按住房公积金贷款、商业贷款的不同性质分为两种情况，下面会详细说）、交钥匙时的相关费用、合同登记和产权登记费用、房屋装修费用。下面我 就和大家一起来算算账，看看这买一套房子到底要花多少钱。

　　首付款

　　首付款，自然就是最先给开发商的钱了，说白了，就是你的诚意钱，你的定金，告诉人家，这房子你要了，表达这么个意思。

　　对于首付款到底要付多少，有不同的规定。最最根本的是国家限定 “居民首次购房最低首付款比例为20%或30%”，在具体操作的过程中，就有一些细化的标准了。

　　1.首套房和二套房、三套房标准不一

　　你也看到了，上面说的这个比例就是第1套房的最低付款比例，那20%呢，就是说建筑面积在90平方米以下的，可以付这么个在现在来说最低的比例。如果是大于90平方米呢，那对不住了，你得付30%了。

　 　第2套房的首付款比例，就要高很多了。我们温总理日前召开的国务院常务会议上，就最终通过决定，要求“贷款购买第2套住房的家庭，贷款首付款比例不得低 于50%”。至于第3套，甚至是第N套房，那比例就更高了，“要大幅度提高首付款比例”，这大到什么地步，各个地方就有自己不同的规定了，有一些甚至直接 停办第3套房贷。这些个规定啥意思？限制投资购房呗，你有一套房够住就行了，不要再买那么多了，给别人留条生路吧。

　　当然，这些是对于需要贷款的首付款比例的一些规定，如果说你有足够款儿，直接付全款，也就不存在这么多弯弯绕了。

　　2.期房和现房的首付款一样吗

　 　期房和现房，都属于房子，对不？那期房预售和现房现售自然都属于销售了，是房屋销售就要遵循上面说的房贷比例。不管你是期房也好，现房也罢，要想办下贷 款手续，你就得交足够比例的首付款。当然，这里面就还有一个可以转圜的空间，毕竟期房是摸不着影儿的东西，所以在签订预售房合同时，可以先交定金，然后， 在规定的时间内，将首付款补齐就行了。你让一步，我也让一步，这事就成了。至于这个规定的时间是多少，就得看你怎么和开发商协商的了，你们最终定的合同上 写的多长时间就是多长时间，你要提前给，没问题；你要逾期不给，对不住了，你违约了，我催你，你再不给，得，这房我没收了，定金你也甭要了。这就是开发商 的理论了，你不给钱，我就没有钱，怎么去盖房啊，我自然得再去找愿意出钱的人了，至于你已经给我的，傻子才往外掏呢，我没再找你要因为这个耽误，我损失的 停工费、再卖耽误的时间所造成的损失，你就偷着乐吧。所以，诸位，买前要想好了，到底自己有没有那个能力，别定金都交了，又给不出剩下的，白白损失一笔。

　　3.住房和商铺的首付款比例不同

　 　你但凡问个人，这自用住宅和商用房人能一样吗？所有人都会告诉你，不一样。这就对了。表现在房屋首付款的比例上，也有明显的差别，普通自用的住宅就是上 面提到的20～30%，而商铺呢，就完全不一样了，首付比例高达50%。为什么呢？很简单啊。商铺是经营性的，自然要用来卖东西，风险比自家住，那高了不 是一点儿半点儿，谁也保不齐你经营多长时间就黄了呢，贷款给你的银行承担的风险就大得多了，为了更好地规避风险，只能是提高首付比例了，合情合理嘛。

　　至于近些年比较流行的披着马甲的“商住两用房”，谁也保不准你买这房子干嘛。得，折中一下，首付比例要达到45%，不过，比起纯粹的商品房来，还是要少那么一点的，求个心理安慰吧。

　　当然，我们要唠的重点还是自家住房，对于商铺，只是简单提一下，其实，住房和商用房除了首付款比例不同，其他的各项收费还是差不多的，该花的钱一样都缺不了。

　　贷款相关费用

　 　随着贷款，无论是公积金贷款，还是商业贷款的兴起，好多人都松了一口气，觉得自己有能力来买个房子了，最起码不用一下子全付了，把人给压扁喽。但是事实 上，这项便利背后也隐藏着经济的要素，这个是很自然的，没有收益，谁借给你钱呀。但是，你得清楚，在这个过程中，不仅要还银行贷款的本金和利息，其他但凡 能沾点边的，都想从你这里抠点钱出来。别瞪大眼，就是这么回事，不信咱来具体看看。

　　1.公积金贷款不是万能的

　　现在人找工作，认个保障问题，觉得给上保险，缴公积金的就是个好单位。这认识倒没有错，但是别高兴得太早了，公积金不是万能的，不是啥时候都能用的。关于这点，在贷款篇中我们会详细再讲，在这里，你只要知道公积金不是万能的，所以才要用商业贷款来补充就可以了。

　　2.公积金贷款的附带费用

　　不要以为你申请个贷款，只还给银行钱就行了，我们前面已经说过了，但凡能沾点边的，都会从你这里抠点钱出来，那怎么个抠法呢？就一起来看看办理住房公积金贷款的过程中，都会发生哪些具体的费用。

　　（1）委托代理公司办理贷款的费用：900元。当然，这个费用，如果说你要勤快点，自己去办各项手续，那就不用掏了。

　　（2）涉及抵押的费用：

　 　按照现在的《个人住房贷款管理办法》，公积金贷款的发放包含4种方式：“抵押加购房综合险”“抵押加连带责任保证”“财产质押担保”和“连带责任担 保”。这些方式中，前两种是现在比较常见的，也是不那么便宜的，要采用这两种方式，就必须要购买保险（看看，出来了吧，又一个要分一杯羹的家伙）。而且， 尤其是第一种方式，它要涉及的各项收费都是比较高的，主要就包含下面这一系列的费用：

　　第一项是评估费。按照现在的相关规定，借款人所购 住房为商品房、二手房及贷款受理机构认定的其他需要评估的房屋的，必须提供管理中心认可的具有资质的评估机构出具的《房屋评估报告》。你要请人家做评估， 那自然就需要掏票子了，否则，谁白给你干呀。这个评估费具体收多少，各地的物价局和房管局应该都有发文规定，你要是怕自己多交钱，就去查查这些红头文件， 准能找到依据。以北京为例啊，1997年颁布的398号文件规定了这个收费的比例是“抵押物评估价值的3‰”，也就是说如果你想买的这个房子，经过人家评 估，值50万，你就要交500000×3‰的评估费，也就是1500元了。不过，也不是什么时候都按这个比例来算，就如同你到银行跨行取钱，会收你手续 费，有最低限和最高限的规定一样，这个评估费就限定在300～1500元之间。是不是觉得亏得慌，50万的房子和100万的房子交的评估费一样多，这没 辙，你要觉得亏了，大可以去换成80、100万的房啊，只要你有这财力。其实吧，完全没必要，你大头都出了，这些小钱就别那么抠了。

　　第 二项是担保服务费。借款申请人申请住房公积金贷款，必须提供管理中心认可的担保方式。什么方式才能算是被认可的呢？在目前的北京市场上来说，主要有两种， 一种是连带责任保证担保和其他担保，连带责任担保呢，顾名思义，就是要承担连带责任，说句不好听的，你要是没还完贷款就挂了，得有人替你接着还，现在一般 认可的这种担保人就是和你有直系血缘关系的，具有必须的还款义务的人，简单点说呢，就是具有稳定的经济收入的子女。想想啊，这种条件能有几个人满足，除非 你是50岁了，才打算买房，否则，要达到这个条件，那可是比登天还难啊。如果说你离这要求差了十万八千里，那就只能是选择第二种担保了，当然了，这也是现 在人们最主要的选择。毕竟年纪轻轻想买房的人，都不具备子女这个条件。再说了，就算是你真有这样的子女，人家也不一定肯做你的担保人啊。所以，最最可行 的，你还是直接选第二种担保方式——抵押担保和质押担保吧，这两项担保服务的收费原来都是与年限挂钩的。这是很自然的事情，你还款拖的时间越长，人家要承 担的风险就越大，自然就会向你收更多的钱了。但是北京在这方面就走在了前头，从2007年之后，就废除了年限这一规定，而是采用一个统一的比例计算。北京 之前的担保服务费是5‰，从2009年3月起，就降到3‰了。那具体的算法呢，就是用贷款额×3‰，如果你是贷了40万，那这个费用就是 400000×3‰=1200元，当然，这个也有个高低之分，最低要300元，不足300元的，按300元收取。这么看来，在这一部分，你需要掏的钱实际 上少了一些，别不知足，能少一点是一点，你就偷着乐吧，要是一点都不少，你不也得贷，也得交嘛。

　　第三项是抵押登记的手续费，和你的房子大小挂钩，每平方米0.3元。你就当这是给办事员的辛苦费就得了，人家辛辛苦苦等你填表，帮你忙这忙那，容易吗？

　 　第四项就是保险费了，也就是购房综合险，是选择前两种贷款方式时附带的必须同时办理的，包含房屋的财产保险和人身保险两部分。很多人无法理解说，为什么 一定要同时购买保险，其实，说穿了，很简单，我们目前的信用机制不健全，你要买一套房，要贷款，要从银行这儿借走一大笔钱，我怎么知道你是个啥人，你能不 能还上这钱，这个时候，就必须要找一个担保单位了，担保担保嘛，就是要在你还不上贷款的时候，替你把这钱还上。保险公司就是这其中比较重要的一种选择，能 够替你解决不能再还钱了的这个烂摊子，风险很大，所以说相应的收费就比较贵。一般来说，要参考下面的比例：

　　房屋财产险＝贷款金额×贷款年限×0.08％。

　　人身险＝贷款金额×（主险保险费率＋附加失业险保险费率）。

　　寿险：每5年交一次。

　 　关于这个保费，各地不同的保险公司收费会略有差异。当然，为了能够给购房者减轻一些压力，一些地方的政策现在也变得比较人性化了。比如，某些地方就规 定，借款人要用自己所买的住房抵押进行贷款，在办理完成抵押登记手续后，保险公司可以办理退保，扣除一定手续费后，退还借款人剩余期限的寿险保险费。相对 来说，这就能稍微省点儿了。但是你要考虑清楚了，退保之后，万一出现什么不测风云，可就没有人能替你承担还贷的压力了。

　　（3）银行开户费：10元。这是无论如何都少不了的一笔费用，就像你到银行办个折子，办个卡开户要交钱是一样的道理。

　　3.商业贷款的附带费用

　　虽然说商业贷款相对于公积金贷款，利息要高一些，你最后要掏的钱加起来要多不少，但是这种方式在现在也比较流行，至于为什么会流行起来，我们在后面的贷款篇中再详细讲。这里就是说一下，如果买房选择了商业贷款，就要涉及到下面的费用问题。

　　（1）律师费：贷款总额的3‰-4‰，每单最低额100元，由律师事务所收取。

　 　（2）保险费：一般来说，商业贷款准许借款人贷款购房的项目，都是已经和银行签好了协议的项目，开发商就为贷款购房的人提供了担保，购房的个人就不一定 要购买保险了。但是如果没有这个协议，保险就还是少不了的。一般来说，是按房价×年费率×缴费系数，各个不同的保险公司收费有差。

　　（3）印花税：贷款额×0.05％，由税务部门收取。

（4）银行开户费：10元。

　　这么综合比较一下，你就会发现，其实费用上差不太多，最大的区别在于商业贷款不用交评估费，在前期交费的时候会少那么一点点，但是它的利息要比公积金贷款高，你可想想清楚了再决定要用哪种。

　　交钥匙时的相关费用

　 　看到这个标题，别着急发火，好好想想。没错，这个交钥匙时候的费用，其实指的就是你需要缴纳的物业管理费用。这个费用可不是说你住进去之后再慢慢交就行 的，当然，你在住进去之后是需要时常地交点这费呀，那钱呀，这是少不了的，少了这些，你让物业公司怎么维系，拿什么钱给你修这修那，想都别想。

　　但这里说的和这些费用不是一回事，而是单指你从开发商手里拿钥匙的时候，就必须交给配套的物业公司的费用。别想着省这钱，否则你就拖着吧，拿不着钥匙，房子到不了手，干着急。所以，这个钱还是要好好了解一下，然而再根据你买的楼盘的实际规定来规规矩矩地缴吧。

　　1.物业管理费：一般是收半年到一年的费用，1元-2.8元每平方米；

　　2.公共维修基金：房价的2％；

　　3.供暖费：16元-28元每平方米；

　　4.有线电视入网及年收视费：444元；

　　5.装修抵押款：700元-2000元；

　　6.停车费：150元每平方米，半年到一年；

　　7.物业保证金：一般3个月的物业管理费。

　　当然，我这儿列出的是一些可能涉及到费用，具体你买的房子要交些什么钱，就看你与物业协商的最终结果了。可能有的要林林总总交一大堆，有的就只需要交个半年的物业管理费就行了，情况不一样，你就认了吧，都到这份儿上了，再闹也没啥意思了。

　　合同登记和产权登记费用

　　你买的房子最主要的凭证是啥？但凡是个聪明点儿的，都知道答案，自然是卡着大红戳的购房合同和房管部门给发的产权证了。但这两者也不是那么轻易拿到了，除了要满足这样那样的要求之外，还得你小小地破费一笔，才能办理上这个合同登记和产权证。

　　1.契税

　　一般来说，这个税费就是房价的2%，但也不排除，你买的是个豪宅这种情况，如果面积超过120平方米，抱歉，这个税费就要翻倍了，4%。别说我不讲理，这也不是我不讲理就能定出来的价，我可没那么神通广大，这就是现在的规定，必须要遵守的事项。

　　2.印花税

　　房价的0.3‰-0.4‰，双方均摊。也就是说你买的这套房子要100万，按照当地规定，印花税是0.3‰，就是要交1000000×0.3‰=300元，你和开发商各自掏150元。

　　3.房屋买卖手续费

　 　这项费用其实说穿了，就是你给政府机关上的供，给办事人员的辛苦费，一般各地都有不同的标准。就以北京为例，北京市《关于房屋买卖手续费收费标准的通 知》的规定：120平方米以下的房屋买卖每宗1000元；121平方米-5000平方米的房屋买卖3000元；经济适用房减半收费。别看这个钱不多，你 1000，他3000，买房的人多了，这数就十分庞大了，十分扎眼了。嘿，又扯远了，继续回来说这个手续费的问题，交多少钱有了，那这个钱该由谁来付呢？ 既然涉及买和卖两方，自然是开发商和购房者各掏一半了，不偏不倚，正好。当然，现在有一些地方，对于个别性质的房屋，已经取消了这项收费，又能省下一笔 了。

　　4.房屋产权登记费

　　根据国家计委和财政部2002年颁发的《关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关 问题的通知》，房屋所有权登记的费用有了大的调整，从原来的按房屋价值量定率计收、按房屋建筑面积定率或定额计收、按套定额计收等，统一规范为按套收取， 每套收费标准为80元。当然，这种行政事业性收费现在正在逐步减少，比如说北京从2003年起，就不再收取这一费用，又为老百姓减负了。

　　5.房屋所有权证工本费

　　这其中就包含一些不同的工本，土地使用权证、房屋所有权证，如果房屋的产权属于2个或2个以上的人，就还得再办一个房屋共有权执照。一般来说，前两个证都是10块钱的事儿，后一个证就比较灵活了，看你办理证照的那个房管所对这个是怎么规定的了，各地会不太相同。

　　房屋装修费用

　　提到房屋装修，就要再提一下是我们前面已经讲过的所谓“精装修”的房屋还是毛坯房了。如果是精装修的，那这部分的费用就可以少一些了，其实仔细算算，也省不下，这个装修的费用已经算在房价里面了。羊毛出在羊身上，就是这么个道理。

　 　如果是毛坯房，从一开始的“开荒”，到铺地砖、打顶子、做隔断，等等，每一项都缺不了，无论缺了哪块，这房子就不成样了。当然，这个费用得看你的预算， 看你开始时打算投入多少钱来装修你的这个窝，少则几万，多则几十万，完全随你的意，只要你能承担得起就没有任何问题了。（装修这里边的猫儿腻就更多了，只 有他装修队想不到的办法，没有他办不到的。别不相信，一个干了很多年装修的家装公司经理最近退下来了，还很年轻，原因是什么？一方面呢，是捞了不少钱了， 再一方面呢，就是受不了良心的折磨了，听听他讲的这些事儿吧。开始入门时，就随便从老家找了个木匠，俩人就组成了一个装修队，挂靠了一个比较有名的装修公 司，成了这公司下属的一个工程队队长，也就是平常人们说的包工头。一开始的时候，不懂，就老老实实地干，结果发现工程做完，一分钱都挣不上，后来向有经验 的人学习，才知道可以偷工减料，偷梁换柱，要挣这个昧心钱，本来不想这么干，但是仔细算一笔账，发现自己不仅挣不着，有时候还会亏，瘵个简单的例子，一笔 工程造价8万，公司包给下面的包工头是6万，公司什么事都不干，就要挣两万，剩下的就6万，按业主要求的这个材料选购标准，算下来就要4万8千，这样也就 剩下1.2万，再给工人们发发工钱，到最后就剩不下几张了，所以就逼得不得不偷工减料。怎么个偷减法，自然这能看得着的大面上是不能简省的，就是看不着的 背地里省着。刷油漆的时候，本来该刷三道乳胶漆，现在就只刷两道，或者一道，省了人工又省钱。房主要的是特级地板，那就特级和一级混着买，特级的就铺客 厅，大面儿上，一级的就铺房间里，床下，橱柜下这些地方，这么隐蔽，也不用担心会被发现。这些个事儿太多了，基本上是能黑就黑。房主看不出来，可公司派下 来的监理会看出来啊，怎么办，只能是像佛爷一样供着，好吃好喝，再塞点，也就混过去了。只要是装了房子，后期就发现什么问题，那就更好糊弄了，最简单的， 就是极端重视你提出的问题，然后再从上一级的单位——当地的室内装饰协会请个专业的工程师，用钱把嘴堵上，就让他以专家的身份告诉业主，这个怎么不好修， 工程量有多大，会影响正常生活什么的，一般老实点的业主，也就拿着赔的几个钱事了。这样的事那是多如牛毛，时间长了，也就不太在乎了，直到最近，一个家庭 住进了公司装修的甲醛超标的房子，不久男主人就患了白血病去世了，这个血淋淋的事实终于唤醒了他的良心，他毅然离开了那个已经肮脏不堪的行业，并把这些丑 陋讲出来，希望更多的人知道。

第11节：买房时条件该提就得提

　　到这儿，花完这些钱，基本上你的房子就可以住进去了，这可不意味着说你已经完成一项任务了，后期的事还多着呢，花费也小不了，总之，你要有个心理准备，得拿钱长期地供着房子这个祖宗。

　 　以前的房产商一脸牛相，从来都是鼻孔朝天的，哪还有什么“顾客是上帝”的理念，为啥这么牛，房子少，要买的人多呗，往往这种情况下，你排个三天三夜，好 不容易等到个机会，抢到张合同，立马就签，哪还管存在什么漏洞啊，有什么优惠啊什么的，后面的人恨不得你多说句话就把合同抢走呢。抢不到合同的直骂自己 笨，手太慢了，可抢到房的也并不满意，买了才发现这房子是漏洞百出，完全不是期待中的那么美好，于是，就只能拖家带口地走上维权路，个中艰辛，相信不少人 有过深切的体会。

　　近些年来，随着房地产市场的渐趋平稳和健康发展，已经慢慢地走上了轨道，买卖形势有了很大的逆转，这种哄抢的现象几乎 已经绝迹了，大可不必像以前那样唯唯诺诺，有不满意的也不敢说，而是开始有些底气了。这就要求在签合同的时候不要去管那些霸王条款，有什么要求要大胆地和 开发商提，为什么不提啊，我掏钱给你，就要理直气壮的，为什么要委屈自己让步啊，所以，要提，一定要提，要将自己的不满意消除在合同签订前，否则，签完了 你再后悔，晚了。就记住一句话，信什么也别信开发商那张嘴。除非他像《火星没事》里，徐峥演的那个被施法后吐出内幕的地产老板一样，不由自主地把内幕讲出 来，否则的话，再多的许诺都是空的，最要紧要落到纸上，白纸黑字，弄明白了。

　　把广告写进合同

　　楼盘靠什么吸引人，广告 排第一。这些个广告多种多样，真是乱花渐欲迷人眼，像什么“小鸟告诉我，家在林语汇”，强调生态环境好的吧；“临湖50米”，强调临水的位置的吧；“原味 江南生活”，强调风格的吧，多了去了。但是作为一个精明的购买者，你得拨开这些花里胡哨的陷阱，看到广告的实质——吸引人购买。我有一个在房地产公司做了 很多年销售策划的朋友，他做了无数次的文案与推广，最近得出一个“精辟”的结论：广告不一定完全要与现实相符，有那么一点不符的，只要在售楼广告上印上 “本广告仅供参考，具体以合同为准”，就万事大吉了，也不用承担什么夸大事实的责任，“我都说了仅供参考了，合同才是准确的啊。虽然说这行字很小、很不起 眼，但是有啊，不信，你看，在这个右下拐角，黑色的这行小字。”听到这话，郁闷吧，但是这就是现在开发商常用的伎俩，一定得小心了，拿到广告传单之后，一 定要上上下下、前前后后、左左右右地看个遍，连犄角旮旯都不要放过，说不定这话就隐藏在哪儿呢。如果没有这话，那这传单，你可得保存好了，要是真买了这儿 的房子，出现啥不符的问题，这还能是个凭证呢。为什么广告都是这么华而不实的东西，这就很有说道了。这其中，最让人郁闷的就是本来应该代表公信力的媒体却 成了地产商的吹鼓手。曾经有一位房地产老总罗列过他一个周末的行程：上午接受某某商报的记者采访，中午又和某杂志房地产专栏的主编共进午餐，下午则是在某 茶馆请某电视台广告部主任喝茶，晚上则是和某电台的副总吃饭。这满满当当的行程再加上七位数以上的费用，全部都是为了两个字——广告。于是，钱到位了，人 找好了，臭水沟就变成了清澈的小溪，阳光、绿地、海景成了普通得不能再普通的宣传。所有的房地产商都花钱了，那怎么凸显花的钱更多的，于是就有了所谓的 “明星楼盘”的评比，这在现在的报纸、电视台广告中那是层出不穷，有可能名字不一样，但是本质都是一样的，就是给花钱多的金主做个宣传。至于这金主，这楼 房到底盖得怎么样，没人关心，前不久，北京就有一个美丽园，刚刚被评为“明星楼盘”，就因为楼板有裂缝被人告上了法庭。这绝不是一个特例，类似的事情还有 很多。

　　当然，话说回来，我们当然不能因为这个担心，就因噎废食，不买了不是，所以买还是要买，但是一定要注意，不能做了冤大头。 2003年的时候，我国就有人民法院的司法解释出台，当广告内容符合某些条件，广告即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，开发商必须要遵守。当 然，咱们不都是专业的法律人士，界定不清楚这个楼盘广告到底是不是符合司法解释中规定的“条件”。那怎么办呢？最最笨、也最最保险的做法就是要求开发商将 广告内容直接写进合同里了。如果在你的坚持要求之下，开发商还是不同意，就表明他心里肯定有鬼了，这房子肯定有猫腻，你还是另做打算为好，不要明知是陷阱 还傻傻地跳进去。

　　促销要落实

　　除了广告，促销是开发商能够吸引业主的头号法宝了。各种各样的促销手段接踵而来，让人眼 花缭乱。什么“买底层送花园”“买顶层送阁楼”“送家电”“送车库”等等，真是五花八门。然而承诺得天花乱坠，最后能不能落实，落实到什么程度，就不得而 知了。作为掏钱的你，为了避免出现这种承诺得不到兑现的情况，怎么办呢，当然要将这种促销写进合同里，写得越详细越好。

　　前些年，我有一 个朋友在上海虹口区某楼盘看中了一套房子，开发商在售楼广告中承诺：“买底层赠送天井”。我这朋友动心得不得了，因为它的沙盘模型上显示的天井跨度超出了 底层房屋的外墙间距，比一般的天井都要大，我这个朋友咨询了许多人，都觉得比较划算，就赶快掏钱买下了。但在实际交房的时候，问题出现了，天井 “缩水”了，比沙盘模型中的要小了不少。我这朋友不甘心，和开发商协商不下，就弄到了法庭上去，经过法庭审理，双方预售合同中没有约定天井的面积大小，售 楼模型不能视为证据，因此驳回了我朋友的起诉。你说憋屈不憋屈啊？所以，各位，一定要在合同中，将你所有能想到的细节都写上，送花园的就要写明，这个花园 的具体位置，有多大，花园的外围栏杆是什么样的，等等，总之，越详尽越好。如果说你们双方协商下的结果，开发商不同意写在合同里，那就表示，他压根就不想 做得这么好，你就多长个心眼吧，这房子不一定靠得住。

　　此外，你要多留心，仔细考察一下开发商承诺给你的这些促销措施到底能不能实现。首 要的一点，就是要看看赠送给你的“东西”是不是开发商自己的？如果不是，开发商就无权赠送。比如说有些阁楼或者花园是归小区业主共同所有的，开发商根本就 无权赠送给你，遇到这种情况，一定要考察清楚了再决定，不要兴冲冲的，最后得到的只有一盆冷水，你说气不气呀。

　　其实，不管开发商作出什么样的“赠送承诺”，你在决定买不买时，把握好以下4点就足够了，能够帮你避开各种各样的陷阱，真正拿到赠送的实惠：

　　（1）赠送的“东西”一定得是开发商自己的，是它有权进行分配的。

　　（2）开发商的承诺一定要具体。比如面积、设计、位置等等。

　　（3）开发商赠送的东西是否能记在你的产权证上，毕竟这是确定这个“东西”归属的唯一法律形式。

　　（4）如果开发商的承诺未能做到，你能追究开发商什么责任。

　　“规划”要明确

　 　规划是什么？明确点说，就是这小区要怎么建？入口在北边，还是南边？要建个小凉亭，具体建在哪儿？这“规划”看似是开发商的事情，其实不然，和打算购房 的你也是息息相关的，就算是不参与实际建设，不懂得那些太过专业的东西，也一定要白纸黑字地把这些条条款款都写进合同，具体点说，就是不仅要把小区平面布 局图附在合同中，而且要求开发商将布局图中的很多内容标注清楚，比如层高、方位、小区出入口、绿化率、市场定位（是否属商铺）等。不要觉得写这些没有什么 意思，等你觉得有用的时候就晚了，追悔莫及吧。

　　我知道这么个事。一位挺有钱的女士，看中了一个在建的楼盘，尽管房价明显偏高，但她看上 了一期二期规划之间设计的水体景观，美其名曰“浅水湾”，喜爱得不得了，于是干脆利索，买了一期中的一套三居。然而入住没多久，她就待不住了，原来计划着 建“浅水湾”的地儿，一天天地变成了楼房。她和同时入住的业主们都觉得受骗了，联名要告开发商，要求其恢复原状。然而，这个地方盖楼已成为既成事实，要更 改太困难了，操作起来实在不易。而且更致命的是，他们的购房合同里都没有“浅水湾”的图附在其中，也就是没有任何法律上的依据。这种情况，就算法院同情 你，也帮不了你，没有证据嘛，你怎么告啊。

　　因此，各位，要把眼放得更亮些，关注这些和你利益息息相关的规划问题。其实，概括起来说，开 发商手中的这张“小区规划”牌主要有三种出法：一是在仅获得一期开发权的情况下，把第二期甚至第三期的规划也“描绘”到售楼书中；二是利用合同仅约定“小 区规划变更时，购房人有权退房”，来迫使业主在房价上涨的行情面前放弃追究责任；三是约定特别轻的违约责任。

　　了解了这些最主要的出法， 咱们来见招拆招。首先，要委托律师或其他专业机构查明小区规划是否经过规划部门的审批；其次，要求开发商把其描绘的小区规划作为补充条款写入合同，形成白 纸黑字的条款；最后，约定较高的规划变更违约金比例，让开发商在想变更时得仔细掂量掂量，从而不敢轻易违约。 　　当然，上面讲的这些“规划”都是期房要考虑的问题，对于现房来说，你根本就没有考虑的余地，都盖好了，板上钉钉了，改不了了，就别费这个心了。

　　细化房型图

　 　看仔细了啊，我要说的不是户型图，而是细化房型图。啥意思呢？就是说现在的房屋购销合同是由房管局统一印制的，一般附的第一页就是房屋的户型图，但是有 这个户型图可不代表就能解决这个问题，一定要认真地看看这个图，将一切你和开发商口头议定的原则都写在上面。这其中，就包括以下的几个要点。

　　（1）注意朝向和房号，不要因为这个疏忽而让开发商有偷天换日的机会。

　　（2）标清所有的尺寸。这个尺寸就包括每间房的长宽高、墙体厚度、门窗尺寸、管道井尺寸、空调位尺寸等等，所有能细化成数字的，一定要标清楚，不给开发商留下偷工减料的机会。

　　（3）有特殊作用的房间一定要标明用途，如厨房、卫生间、阳台，这些要具体定位。其他需要有文字说明的地方也要尽量地详细写清楚。

　　其实，除了户型图之外，还必须要注意房屋内外的一些细节问题，只有这个时候都提前规定好了，后期才不会出现扯皮现象。这就包括比如使用的防盗门的品牌啊、玻璃的厚度啊、地板要什么品质的啊，以及公用的电梯费怎么要的啊，这些问题，前期想得越到位越好。

　　相信经过你的这么一番细化折腾，开发商要想在房屋建造上面做出“微调”是不太容易了，这就对了，只有这样，才能保障自己的权益嘛。

　　“会所”莫轻视

　 　会所，听听，多洋气一词，这并不是一个法律概念，而是前几年从境外传进来的，专为小区业主建设的娱乐、健身设施的俗称，不是房产开发的必备设施。听着好 听，但仔细想想，它就是披着一层洋外衣的本地货，而且后期能不能用，还是个未知数，因此，一定要将它重视起来，免得走进这个高档的陷阱。

　　我有个朋友小张，在某开发商售楼书中看到，小区内将建有15000平方米高档会所，有网球健身房、室内游泳池等各种设施，觉得真是个不世出的好楼盘，于是当场拍板买了房。

　 　可搬进新房后，左等右等不见会所开工。直到大半年后，千呼万唤始出来的会所才破土动工。经过近一年的施工和装修，会所终于露出了“芳容”：面积不足 4000平方米；游泳池只是一个25米长的标准池，游一次要花30多元，而小区附近的一家游泳馆只要花10元钱。这还不是最惨的。没过多久，开发商为了避 免亏损，就把会所转卖了。当初憧憬的美好都落空了，小张觉得异常气愤，想去告开发商，但找来找去，找不到任何可以作为证据的东西，合同中对这个会所根本就 没有明确规定。想一想，如果当初在买房时就在合同中明确会所权属、功能、交付日期、是否对外开放以及是否收费等，日后开发商也不敢这么胆大妄为，买房的人 也就不会这么被动了。

　　那在具体的操作中，为了避免做个冤大头，你就要在签订购房合同中的“会所条款”时，注意以下几点：首先，搞清楚会 所归开发商所有还是归全体业主共有；其次，约定会所的服务功能、收费标准、是否对外经营等；再次，对会所整体及各部分的交付条件和时间要有具体约定；最 后，约定开发商违反“会所条款”的违约责任，而且这个责任要从重，使得开发商不至于轻易地就毁约。

　　没有回答不了的问题，只有不能回答的问题（一）

　 　这是房屋销售代表的一个黄金法则，在他们的眼中、心中，只有你想不出来的问题，没有他们回答不了的问题。似乎你对于这个房子所有的担心都是没有什么意义 的，这些个顾虑根本就不值得一提。你别不相信他们有这么大的能量，我下面就带领一堆销售代表来挡挡你提出的问题，看看谁更厉害。

　　1.期房能否按时交房

　　能否按时交房，是买了期房的人最最关心的一个大问题。当你一旦提出这个问题，就会有代表A、代表B、代表C一起涌上来告诉你，这根本就不能称之为问题，完全不用担心：

　 　代表A最先出场了：您关心能否按时交房是太正常了，不过老实说，我们比您更关心这楼盘能不能按期交付，为什么呀，您购买的房子是一期工程，后续的要有二 期、三期等等，土地都已经拿下来了。这一期就是个样板，要闯市场，打口碑的，第一期如果都不能按时交付，那谁敢买我们后面推出的二期、三期，我们这不是砸 自己牌子吗？况且，我们在全国的各个大城市，上海、青岛、天津、大连等地都有项目，这么多年，从来都没有过延期交楼的记录，每次都是提前支付。所以这个交 付时间，您肯定是不用担心的。

　　见您还是犹豫不决，代表B再加工，为您深入解释下：其实期房能不能按时交楼，最关键的是要看它的盖房资金 能不能到位，其实说明白，就是这会儿能卖出多少，筹到多少钱。如果他筹不到钱，自然也就没法开工建了，交楼的时间就肯定会有问题。但是我们不一样，我们已 经和银行签订了贷款协议，而且这房子卖得这么好，从开盘到现在，才短短的一个月，已经卖出了70%，资金上完全不是问题，没有理由延期交楼，您说是不是这 个理儿？

　　如果说前两位都是感性地和您说这说那，代表C就直接用理性来说话了：“其实这个问题，您完全不必担心，您看啊，这个交楼的日子都是严格地写进合同里的，推迟一天都会承担相应的违约责任。哪个老板会去冒这个险呢？您放心好了，肯定没问题的，保证能按时交房给您。”

　　在这样严丝合缝，多角度、全方位的论述下，你是不是觉得他们说的应该都是对的，这个日期真的不成为问题，但事实上，还是有很多楼房的交房日期是延迟了的，但绝对没有一个销售代表会在卖楼的时候，说自己的楼盘可能会没法按时交了，除非他是傻子。

　　2.工程质量能不能保证

　　这个问题和交房时间一样，是购房人最最关心的问题，但同时，也是销售代表们准备最充分的问题，大家问得多了，他们就会准备出N套说辞来等着你。

　 　代表A还是坚持自己的“样板”理论：您买的这个房子是一期工程，后续的要有二期、三期等等，土地都已经拿下来了。这一期就是个样板，要闯市场，打口碑 的，如果质量上存在问题，那可就是砸了自家的牌子，后面的房子根本就没法卖了，现在做地产的老板们眼光远着呢，谁也不会犯这样的错误，都想着能长远发展 呢，您说是不是。

　　代表B就是个绝对的向你交底的内行了：您提到房屋质量问题，想必您也是比较关注这块儿的，知道现在国内有些楼盘的质量 是靠不住的，但您不知道其中的猫腻，我呢，了解一些，稍微透露给您一点儿。很多开发商的机制有问题，他们选择工程队的时候不够公平、公正，净搞暗箱操作， 选择有交情的，有关系的，而不要选有实力的。这就埋下隐患了。而且现在的工程项目是采用承包制的，一级一级、一层一层，再转包下去，这中间为了要拿到更多 的回扣，往往是谁家便宜用谁家，质量问题当然没法保证了。但是我们不一样。首先，我们的各个施工队是从50多家工程队中投标产生的，不会再出现转包的问 题，而且所有的建筑原料都不会由施工队来购买，而是有统一的工程部门进行批量采购，质量上绝对没有问题。再者说，只要工地施工，就有我们的技术专家在现场 监督，保证不会让这些施工队有偷工减料的机会，质量自然是绝对不会出问题的。

　　代表C再一次拿合同说事，似乎签了合同你就拥有了一副无懈 可击的铠甲，无论遭遇什么都能保护你的周全：你看，这份房屋销售合同中都已经明确规定了，工程完工后，要由质检部门检验合格后才能交付使用的，您总该相信 这么权威的检测吧。如果说真有什么质量问题，谁也承担不起责任不是，所以这个检验还是很严格，绝对可信的。再者，如果因为质量问题而不能按时交付或者返 工，我们公司将要承担巨大的损失，老板也没这么傻不是？所以，一定会保证质量不出问题的，您就把心放肚子里，安心地买下这套房吧。

　　看看，是不是非常全面，让你找不出反驳的理由了。没错，这就是销售代表的战术，他们拍拍胸脯就能向你保证“一切都没有问题”。

　　没有回答不了的问题，只有不能回答的问题（二）

　 　大多数房屋的销售代表都巧舌如簧，什么东西到了他们嘴里都是美好而光明的，这个你不服不行。但是从自己的角度来看，就算是合同签了，你也一定会有这样那 样的问题，这是人们的普遍心理，一天没有住到房子里，一天就不踏实。特别是买了期房，更是终日如坐针毡，一抬腿就想到工地去看看。

　　于是，看吧看吧，看到尘土飞扬、砖瓦遍地的一片混乱，你的心肯定顿时就瓦凉瓦凉的了，这和那个光鲜无比的沙盘差了可是有十万八千里啊，情急之下，你肯定要去找销售理论。但是人家早就准备好了一箩筐的答案在等着你了——

　　现在工地正在紧锣密鼓的建设中，看起来感觉是不怎么好，换了我是你，看到这景象，心里也会有个大大的疙瘩。但是，你先别急，先坐下来喝口水，听我给你好好说说，说完了你就能想明白了。

　　（1）工地要施工，这些尘土、瓦片自然是避免不了的，没有这些东西，这房子怎么盖得起来啊，你肯定也见过不少次这种场面，不是吗？等到工程完工，你再来看看，肯定不是这样的嘛。

　　（2）你再想想，今天如果真有个现房给你墩这儿，你敢住吗？这才开工半年，这么一大片楼就盖完了，工期这么紧，这质量能保证吗？大家都知道，慢工出细活，只有稳扎稳打，一步一步好好盖，您说是吧。

　 　（3）再退一步想想，如果说现在摆在你面前的就是咱合同中规定的那么美好的现房，它还能卖这个价吗？咱这个小区运用了外飘窗、彩铝、无烟灶台这些先进的 设计，是别的小区根本就没有的，优势太明显了，你有眼光地提前定了它，不然等房子真的建成了，大家都发现它的好，一拥而至，就不是这个价了，对吧。所以 说，你提前定下来是再正确不过的事了，现在要做的就是要等等，等等实际交房的日子，您肯定会看到百分之二百满意的楼的。”

　　你看，经过这些个狂轰乱炸，你是不是也觉得人家说得有道理，觉得自己的担心不是啥大问题了？你要是这么想，这销售的目的也就达到了。

　 　上面，我费劲唇舌地讲了这么多，其实就是想给你展示一下那些舌灿莲花的销售代表们回答你问题的基本伎俩，这些话第一次听，你觉得挺对的，第二次，第三次 听，可能觉得还行，听的次数再多了，可能就会发现些问题了。我之所以讲这些，就是希望你能多看几次，多听几次，对这些话做到免疫，能够不听从这些销售代表 的蛊惑、摆布，真正自己冷静下来想问题，能这样的话，我上面这些问题就没白说了，这也就是我最大的功劳了。

第12节：用心去找，不信买不到便宜房子　　

　 　现在的房子，涨声一片，那些开发商们恨不得自己的楼盘今儿卖5000，明儿就能卖6000，为了这个利润，他们可谓是求爷爷告奶奶，就盼着涨价。虽然说 国家现在已经采取了一系列措施抑制房价，但这些开发商可不吃这套，上有政策，下有对策，不是？于是乎，房价还是没降下来，咱这小老百姓买房啊，还是个难 事。但难归难，如果你掌握了一些黄金法则，还是能找到比较满意的相对便宜的房子的。别不信，听我仔细给你唠唠。

　　地毯式搜索，不信找不到

　 　很多人一看现在房价整体都涨上去了，就放弃看房了，其实，这和断了自己买房的路有什么区别啊，你都不去看，如果正好楼盘降价什么的你都不知道，白白错过 了有利时机。因此，要想找到便宜房子，第一法宝，就是要勤快，多跑路，多看看，说不定哪天运气上来了，就赶上个便宜的，赚大发了不是。

　　 首先，不要太过于相信均价的鬼话。啥叫均价，懂不？就是说一个固定的区域内，所有在售楼房的平均价格。是平均，就不意味着所有的房子都这个价。人说北京现 在四环内房子均价达到3万了，你能说四环内的所有房子都卖到3万，肯定不会啊。所以，这个时候你就要学学人家红军当年长征的劲儿，发扬不怕苦不怕累的精 神，挨个楼盘地看，从南到北，从东到西，这么地毯式地搜索，难道还找不到合适的？

　　其次，调整一下你的搜索范围。还以上面说的四环为例 子，四环内房屋均价过3万，紧挨着的四环边的四环外可不是这个价位，就隔着一条马路的事儿，你要是能够接受这一条马路的差距，那就好办了，在多出来的“四 环边”这个圆环内，要找到一处便宜房子肯定较上一种要容易一些。当然，你要是非得讲究这个“内”，那没办法，你就整天在四环内遛吧，指不定哪天就碰上了 呢。

　　把握时机，好房也能便宜买

　　前面我们讲砍价的时候就说了，要抓住有利时机，这会儿找房子也一样，找到了最佳的购买时机，价钱上肯定会让你有一个不小的惊喜。但这个惊喜是需要你有所准备的，第一要务就是要了解楼盘销售过程中，整体上的价格曲线是什么样子的？

　　别看开发商有A、B、C、D、E、F……等等十来家甚至几十家，但这些人都“规矩”得可以，从营销策略方面来说，几乎都是一样的心理。为什么这么说呢，因为几乎所有的楼盘都会采取低开高走的策略，无非就是下面的三大步骤：

　　第一阶段：价格低开

　　这一阶段，也就是楼盘刚刚开售的时候，因为建造的过程中，投入了大量的资金，开发商这个时候有可能会面临还银行贷款、其他方面需要大笔资金周转等不少问题，有着不小的资金缺口，所以，在定价的时候，都会比较谨慎，先低开卖点垫底，确保资金链安全再说。

　　第二阶段，价格谨慎拉高

　　这个阶段中，因为前期已经卖了一些垫底，资金缺口也补上了，不需要担心断链的问题，“不差钱”了，自然就要想着盈利了，因此，价格与前一阶段比起来，就是稳步上升啊。

　　第三阶段，惜售

　 　这就已经进入最后一个阶段了，一般来说，价格会抬得很高，为什么呀，因为这个时候，房子没剩下多少套了，物以稀为贵，不贵才怪呢。就算是房子还剩下不 少，那人家开发商今年卖够了，不想再卖了，就都存起来，外边留下那么几套做做样子。你要非赶着这个时候去“抄底”，可是大错特错了，底没抄着，抄着的有可 能还是个天，不贵才不正常呢。　　这么一分析三个阶段，你是不是已经找到最佳的买房时机了，没错，就是要在它刚上市，打算回笼资金的时候买，错过了这个有 利时机，你就看着它涨吧。别说没有便宜房，是你自己没捞着这个馅儿饼。

　　稳、准、狠，不二法门

　　现在在售的房子就那么多，说不定，一不留神，卖没了，那怎么才能在千军万马的拥挤中，买到自己中意的便宜房呢，就一定要把握稳、准、狠的原则，只有具备了这些过硬的本领，你才不会在高高的房价面前低下自己的头颅，委曲求全。

　　1.心态要稳

　 　稳，这是最最重要的，千万不要相信那些售楼小姐们说的“这是最后一套了”“你今儿不买，明儿肯定就没房了”这些个鬼话。前面我已经说了，中国现在不缺 房，你一定要记住了。怕什么，你才是掏钱的，是大爷。这个楼盘就真卖没了，还有别的楼盘，急什么呀，别急，你一急，那些售楼小姐就蹬鼻子上脸地守着她的那 个价格，绝对不会松口了。

　　2.下手要准

　　虽然说一些新的楼盘为了回笼资金之类的，前期价位还比较低一些，但并不是所有 的楼盘都会这样，而且这些楼房并不会一直维持这样的低价，甚至可以说，维持这个较低价位的时间比较短，可能等你再思量思量的几天工夫，它就涨上去了。这是 完全有可能的。因此，如果你看上了较低价位促销的新楼盘或者是旧楼盘，下手就一定要准，一定要快，别总是犹豫不决的。

　　 我有个朋友老李，不对，应该说是小李，人家年纪不大，也就30多点。年初的时候准备要买房，看好了一处价格7000多的新开盘的楼房，但他当时犹豫不决， 想来想去，还想等人家再降价，就没买，结果1个月之后，这个楼盘开始大涨价，先是突破8000，后来已经蹦到了9000多，才3个月的时间，涨了2000 多。这个时候，他着急了，再去问问周围的楼盘，全涨上来了，再也没有年初时的低价，他后悔得肠子都青了，可是有用吗？没用，只能怪他自己不够火眼金睛，不 够准。

　　3.砍价要狠

　　如果说，你已经差不多看好了一个楼盘，接下来最重要的任务就是砍价了。虽然说同一栋楼房，开发商 标的是一个价钱，但总归会有人买得贵，有人买得便宜，这就只能归结为个人问题了，为啥你拿不到别人那么低的价钱，不要说他有背景，他有根子，那都扯淡，真 有这些依靠的，也不会跟你挤在一块儿买房。人家能拿到比较低的价格，证明人家会砍价。这砍价的学问大了去了，你要把握一个最基本的原则就是狠，千万不要抹 不开面子，讲什么情面，一定要狠狠地砍。这门高深的学问，我们下一节专门来研究一下。

第13节：该出手时就出手，砍价有讲究

　 　有人说，买房成败的关键就要看你砍价的本领了。这话有一定的道理。你的本领越高强，能拿到的价钱就越低，如果有一些问题不太大的瑕疵，这么均衡一下，也 还是很划算的。如果说你砍价的本领比较差，或是说根本就不会砍价，那可就要吃大亏了，销售代表不宰你这种人宰谁呀。曝一个内幕啊，同一个小区同一个户型同 一个价位的房子，出售的价格很可能不一样，少则几千，多则几万，上几十万也不是没有的。

　　所以，要是你看好了一间房屋，千万别性急地冲上去就问人家多少钱，而是要先修炼好自己的本领，掌握砍价的黄金法则，有所准备后，再义无反顾地上前问吧。

　　何时砍价比如何砍价更重要

　　大家都知道打蛇要打七寸，这就是关键，同样，在房屋砍价时，也有必须要抓住的关键点，这个关键不在如何砍价，而在于砍价的时机，只要你把握对了时机，砍价的谈判就会取得事半功倍的效果。

　　1.市场不景气，房屋空置率高时

　 　当房地产市场不景气时，房屋的空置率就会很高，甚至会高达50%～70%，这个时候，开发商就会心慌慌了，比例达到这么高，就算是实力再强大的开发商也 会顶不住，也会绞尽脑汁、翻新花样地吸引业主，这个时候，你去砍价，自然就会有比较满意的结果了。（谈到这个房屋空置率，有些话就不能不说了。不久前，全 国空置房高达6540万套的一个说法，引起了巨大的轰动，虽然很快，这个说法就被高调地证实是错误的，但是行内的人都知道，这个数到底有多大的水分，其实 水分并不大，房屋空置率简直是太高了。就连央视的《经济半小时》栏目也曾宣称，说北京的卫星城入住率很低，有的楼房甚至40%没有入住。然而这个数字还算 是保守的，在炒房团和开发商，以及其他势力的综合作用下，这个比率在某些地方要远远高于40%。为什么在有人没房子住的情况下，还会出现大规模的有房子没 人住的事儿，这是一个亟待解决的问题。“中国的空置房可供2亿人居住”，这是一个引起纷争的焦点问题，也是楼市泡沫的体现。这些问题如果不解决，那谈什么 保障老百姓基本住房，简直就是扯淡。）

　　2.抓住开发商急于占有市场的机会砍价

　　和其他所有的商品一样，一个新的楼房建 成，和一个新产品上市是一样的，它都需要尽快地吸引消费者，占领市场，从而像那些类同的商品发起挑战。在这种时候，毫无疑问，最有效的吸引消费者的手段就 是降低价格，比同类的商品拥有更便宜的价格，在这样的营销心态的指导下，开发商一般是以低价入市，来达到一定的市场占有率。这个时候，你就可以利用开发商 急于占有市场的这个心态，来适当地敲一笔。

　　（然而，现在也有非常多的和这个现象相悖的开发商囤房的事儿。别以为囤了房，卖不出去会赔， 这话不是绝对的，为什么这么说，我来给你说个相当典型的例子。开发商王某，这不能说真名啊，一是打击报复的事儿，二来是这类的事儿太多了，就用这不定的一 个来代替全部好了。房子建好之后，开发商打算要开盘了，但是在正式开盘之前，他举行一个“内部认购会”，召集自己公司的员工，比较相好的炒房客，甚至从别 的渠道弄来的一些“身份证复印件”，然后用这些人的名义来买房子，统统都是银行贷款。这就是囤房的第一步。关于这个贷款的时候，报给银行的交易价格，比事 实上高了30%。举个例子，他这期想回收1000万的全部成本，报给银行贷款的房价就是1300万，这样，除去首付，银行要贷给他 1300×0.8=1040万，然后把40万给相关的银行经手的人，最后到手的就是整整1000万。就这样，通过这个所谓的“内部认购”，开发商就已经把 前期的所有投资都收回了，同时也把房子事实上卖不出去、价格下跌所有这些因素带来的风险转嫁给了银行。操作完这个步骤之后，他再开始打广告卖房，这时候， 卖房得来的就是归还土地转让的费用，剩下的就全部都是利润了。这种情况下，他自然不会把价格降得很低，就是意思意思，让你觉得好像是便宜那么一点点，这就 是事实。）

　　3.抓住开发商的困境砍价

　　这话听着不那么地道啊，有点儿趁人之危的意思，但其实，根本就不需要有这个顾 虑，你想想，那些开发商在大把大把盈利的时候，考虑过大家对房价的承受和还贷的压力吗？所以，这个时候，他们因为房屋积压、资金周转不灵、银行催债等等问 题陷入困境，最有效的方法就是降价出售房屋，加快资金周转了，当然，他不会大张旗鼓地宣扬说减价什么的，你只有具体砍价了才知道。如果这个时候都不砍价， 那你就再也找不到更好的时机了，所以说，你也不必像个老学究一样，本着“人本为善”的精神，不去砍价了。你要是非这么假道学，不砍就不砍吧，只要你能接受 就成。

　　4.抓住卖场的有利时机砍价

在房屋销售的大厅里，什么对于购房者来说是有利时机呢，自然是那些销售代表们已经疲劳 作战，无力再全神戒备，与你进行车轮大战的时候；或者是他们今天还没有完成销售任务，急于赶任务限额的时候。一般情况下，从一天的角度来考虑，就是下午比 较合适一些。上午，尤其是一大早的时候，这些销售代表们都信心满满，精力充沛，有很高的期望值，不太容易能讲得下来

　　5.排除竞争对手后砍价

　 　如果说你发现有好几个人和你看上了同一套房，都想买，你不妨先出个高价，吸引销售代表的注意，其他人看到这种情况，觉得没有你财大气粗，大部分时候就会 被你吓走，放弃这套房了。这个时候，销售代表就会把希望都寄托在你身上了，你再稍微拖延一下，或者挑一些毛病出来，他们就只能收敛起趾高气昂的态度，乖乖 地坐下来和你谈了，这种时候，一般都会有些收获。

　　所以，机不可失，时不再来，你要是能把握住一个有利的时机，对于你的砍价会有非常大的帮助，这就需要你多多了解这个行情，多看多听，这样才能找准绝佳的时机。

　　砍价砍到房产商的心窝窝上

　　一间房屋的硬伤在哪里？

　 　聪明人都知道，就是房屋的建筑质量，更确切地说，是建筑的细节质量。因为，现在取得房屋销售资格的楼房，那都是经过国家质检部门检验的，不大可能会有大 问题。所以，你能关注的就只有这种细节上的质量问题，只有死死地抓住它的这个硬伤，戳到开发商的软肋上，开发商为了不让你“大肆宣扬”，才会给你比较优惠 的价格。是不是听着很过瘾了，但真正要靠这一点操作并不容易，需要你细心、耐心。

　　1.细心找出房屋的缺点

　　你一定要坚 信，在目前的情况下，没有一个房子是百分之百完美的，都会有这样那样的瑕疵，首先，你需要好好地看看这个房子，从外到内，从上到下，从客厅、卧室到厨房、 卫生间，所有能看的地方都仔仔细细地看看，只要你抱着吹毛求疵的态度，一定是能找到缺陷，比如说大的方面，整个楼盘有什么缺陷啊，户型设计上有什么不完美 的地方啊，小的方面，这个装修做得比较粗糙啊（举例子，比如说颜色搭配不合理，地板有响声啊等等），房间的采光不是特别好啊，等等。

　　有 些沉不住气的销售，这个时候脸色都会变了，看着他的脸色变坏，你就偷着乐吧，这房子便宜点能有戏。但是要记住，过犹不及，千万不要将这房子批评得一无是 处，否则，人家会认为，你是故意挑刺去的，根本没有诚意买，反而会自己将前面的路堵死了。那怎么才能又挑出毛病，又让人家能接受呢，就需要你有耐心，有技 巧了。

　　2.耐心、技巧齐上阵

　　这房子就好像是开发商的孩子一样，他自然不乐意见你将他的孩子批判得一无是处，那这时，你要是想挑出毛病，就要讲究技巧了。

　 　首先就是要诚恳，一点一点地将房子的不足之处说出来，不要着急，不要和销售代表发脾气，更不要把销售代表当成你的下属或者仇人啥的看待，冲人家吼，要轻 轻地，但是很有分量地指出，哪儿好，哪儿不好。然后你要露出很犹豫不决的神态，打个比方，这就好比是你喜欢一个男人，可是当那个男人要亲你的时候，你直接 对上嘴肯定是不好的吧，要矜持、要委婉、要含情默默。了解到你有购房的诚意之后，销售代表就会针对你提出的这些“瑕疵”进行解释了，但是肯定的，如果你的 毛病挑在点子上，他一定会底气不足。

　　然后这个时候，你再适时地加把火，说“这样的房子不值这个价格啦”之类的话开始压价。这个情况下， 销售代表会在他的权限范围内做出让步，但这让步不会很大，他为了留住你这个客户，一般会上去找业务主管来和你接着谈。或者说有更狡猾一些的，会假装说上去 找领导，然后悄悄躲在一边看你的反映。所以，这个时候，你千万要稳住了，别着急，不要说不买了，也不要表现出满腹需求一脸期待的样子，要摆正好心态，反正 钱还在自己口袋里，事情总会有转机的。一般，业务主管下来之后，就会给你一个再稍微低一些的价位，你可以权衡一下，当然，别着急定下来，最起码看完我下面 讲的，再找找有没有别的可以砍价的方法，最后再综合一下，定一个自己认为比价满意的价位。

　　不动“色”一样能搞定售楼小姐

　 　很多时候，你去买房，问价，都能见这些个售楼小姐们捧着个计算器，口里念念有词的，给你算啊算的，其实，你不要被她忽悠了，她给你算价格的时候，是按照 你选择的付款方式计算所购房屋的实际价格。如果正好赶上了房展会啊，大促销啊，开盘惊喜价啊，可能就会有些让利。这个时候，你一定要稳住，千万不要以为自 己逮了个便宜，一定要多留一个心眼，要耳听六路，眼观八方，虽不是妖，也得有精的本领。毕竟房子钱是血汗钱，咱都不容易，能抠一分就要抠一分。所以在这个 时候，你就多个心眼，多懂点，就能省下一大笔的开销，绝对是划算的。

　　你多个心眼要观察的第一点就是其他成交者的价格。

　 　怎么做到这一点，很简单啊，热情点儿，和边上一起看房子的多说几句话，就成朋友了，比如，哎呀，王哥好，你也看上这边了，我也是，哈哈，说不准以后是邻 居呢。一来一往中，就能探出别人的价格了，记住了啊，对于开发商来说，能和别人成的价格就一定也能和你成。开发商是找你拿钱的，你才是爷对不对，别太委曲 求全了，什么都不敢讲，那不憋屈死啊。

　　要观察的第二点就是房屋的降价空间。举个例子，比如以前这套房子要90万了，一打折扣，一送家电 等，合到了85万了。似乎是真的少了5万啊。这个时候别太欣喜，别太发狂，想想，为什么会打折，再过两天还会打吗？虽然说你没长后眼，不可能看到那么远， 但你选择两天后再来看一下啊，别相信售楼小姐说的“两天后这房子肯定就没了”这种鬼话，这话的可信度太低了。但你要记住，第二次看的时候，一定要另外找一 个售楼小姐，别非可着这一个人问，否则，她认出你来，就算是价位比两天前低了，她也绝对会告诉你说没底之类的，毕竟你给的钱多，她挣的就多啊，谁不乐意多 拿呀。

　　要观察的第三点就是要看穿熟人介绍的花招。

　　有时候，开发商会拉拢旧业主介绍新业主来买楼，新业主可额外获九 九、九八之类什么的折扣，这种折扣别轻易相信，因为这种折扣，基本上你按照我上面说的这些方法，是绝对可以拿到的，甚至还会更低。再次，想想，通过熟人介 绍，这熟人说不定还会有提成呢，这提成从哪儿来，羊毛出在羊身上，自然只能从你的房款中来了。当然，如果说你用尽了方法，开发商都不同意降价，这个时候， 你再去找旧业主介绍也不是难事，他能收益啊，就现在的行情，最起码能免个半年、一年的物业费，只是填个名字的事儿，谁不乐意啊，所以，别担心找不到。那怎 么找呢，告诉你个好方法啊，就是在排队看房的时候，要多认识身边的人，说不定这其中就有哪个是旧业主，要再买套房的呢？

　　这要观察的最后一点就是要看清额外折扣了。

　 　有一些售楼广告或者是现场的售楼小姐，都会宣传说，如果你怎么怎么样，比如说前50名定购啊，马上付定金啊什么的，就能获得一个额外的折扣，你可千万别 相信这种虚招儿。因为现在的一些楼盘会采取提高价格，再增大折扣的做法。这恰恰迎合了中国人爱占小便宜的心理，其实，你是吃大亏了。如果说你在不了解这个 楼盘的历史价格的情况下，单纯地因为个额外折扣就买了，那这冤大头就非你莫属了。

　　当然，我前面说的都是“售楼小姐”，没问题，这些原 则，对于“售楼先生”们也一样适用，没什么区别。关键一点记住了，中国不缺房子，就缺买房的人。不要被“你不买马上就卖光了”“这就是最后一套了”这种话 忽悠了，要坚信，房子是有的，挑到满意的才是王道，不要被人家一忽悠就急急忙忙地买了，否则，就坐等后悔吧。

　　孔子2000年前就知道怎么最低价买房子

　 　这砍价的方式有各种各样，所谓“不管白猫、黑猫，抓住老鼠就是好猫”，砍价也一样，关键是能切实把价格砍下去，砍的过程中用的是A方法，还是B方法，那 都不要紧，也没人追究这个，最后自己少掏钱才是王道。关于怎么砍价，我们的儒学大师孔子在2000年前就给出了切实可行的办法。

　　第一招：学会隐藏

　　Tips：孔子在还是一介平民的时候，虽然很盼望着能当官，但他却会将这个愿望深深地藏在心底，面子上还要做出一副无所谓的样子。

　 　所谓隐藏，就是把你强烈的购买欲望隐藏起来，不要对楼盘、物业以及周边环境等表达出你的好感，最好是流露出漫不经心的态度，对方摸不清你的想法，自然会 竭尽全力地拉拢你。在这时候，你可告知销售人员你已经看中其他楼盘并已经付了定金，但是妻子（或者其他能对买房起到关键作用的家人）对此处也很感兴趣，所 以要多考虑一下，一定要表现出处在两难之中、难以决断的样子。销售人员估计会把自家优势一一列出要你比较，你这时就可以提出能不能便宜点，补偿已经付给别 家楼盘的订金，很多时候都会有门儿。

第二招：学会表现

　　Tips：一旦有人赏识，孔子就会把自己的理想、抱负统统都展现出来，带领人们去想象他想构建的社会秩序。

　 　这里的表现和刚才的隐藏刚好相反。就是要把你强烈的购买欲望表现出来。你可告知销售人员准备一次性付款，但是要对方给出最优惠的价格。可以表明你随身携 带了多少多少钱，只要价格合适立马交订金。如果对方犹豫不决，你什么也不要再说，掉头就走，这时候，销售肯定会急，担心失去你这样一个有强烈购买欲的客 户，于是就会拉拢你进一步谈判，这样主动权就在你手里了。

　　第三招：适当地“哭穷”

　　Tips：这点想必你有点印象吧，孔子他老人家会在收不到学费的时候哭穷。

　 　表明自己工薪阶层的身份，并以其他楼盘的价格作比较，要求再降价。或是表明家中资金在外地或国外，或者干脆说资金在股票基金上积压，可使用资金有限，购 房款已经超出了预算，需要分期慢慢支付，若是价格合适可先向父母朋友筹借，一次性付清，但要有更多的优惠。一般销售人员都希望客户能利落地一次性付清房 款，势必想方设法帮你争取优惠。实在不行，你可以说物业管理费用太高，若不能在房价上优惠，可否送物业管理费等。

　　第四招：尽可能地“攀交情”

　　Tips：孔圣人为了实现自己的理想，也会时不时地和各国的国君拉拢拉拢关系，攀攀交情。

　　利用自己的人脉，尽可能地和开发商“攀亲戚”，现在这个社会，朋友多了好办事，谁也保不齐有用上谁的时候，稍微沾上点边就有可能争取到内部价，别不好意思，人情记下便是，省钱省的都是自己的钱。实在攀不上，也要和销售人员打成一片，相信我，这会对你有好处的。

　　用流氓精神砍死一手房

　　流氓精神是啥，知道不？那就是不折不挠、坚持不懈、无耻至极。这种原则用在房屋砍价上，那是再合适不过了。

　　砍价，既要有颠倒黑白的本事，这本是不仅仅是当官的必修课，咱们小老百姓偶尔也用得上。另外还要有求真求实的精神，这不仅仅是干革命的必备品质，我们不能让房子革了小命，我们要为房子而革命。至于革谁的命，您自己定夺。

　　1.在环境上颠倒黑白，不是把鸡说成鸭，就是把驴子说成马

　　这么一来，你看一个房子，售楼员说这里交通方便，紧靠城铁或者公交站。你可以说车辆噪音和废气简直太恐怖啦，事实如此嘛。地铁让我们睡不好觉，尾气让孩子长不高，考不上重点大学，怎么更好地建设四化。

　 　售楼员说你看楼下就是超市、商场，旁边还有体育场，购物方便，休闲健身也没几步的事儿，一般人会喜形于色地说，是啊，真不错。你不能这么说，心里就是真 这么想也不能这么说，你得说哎呀，妈呀，这熙来攘往的，人流量都赶上老天桥了，比北京地铁人还多，太干扰我的小资生活了。

　　遇到你这样的人，售楼员估计就直接晕倒了，绝对正宗的流氓精神。

　　2.在成本上求真求实

　 　这个楼盘从拿地到进行销售，具体成本是多少你想过没？关于这个，可能普通老百姓是不清楚的，也算不出来。但是如果，你是在看完我这本书前面的内容之后去 选房，你就对房地产开发成本构成有了一定的了解了，哪怕只是皮毛，你便可以与对方辩论，什么西瓜理论啊都能用上。具体怎么个辩论法，就是要去假求真！挑出 开发商成本或利润中的虚假、偏高的地方，迫使其降价。如果你实在算不出来，那就只有一个办法了，就是说他，你这价儿太高了，他具体给你说，怎么个不高法， 你就甭搭理他，晾着他。

　　3.迂回战术

　　每一年，或者每一个楼盘，每一个售楼员都有一定的任务和销售权。你的确是看中 了，多次去看房了，但是你就是不付钱，就是不签合同。看谁急？肯定是她急。我这么多年，一直就怀疑中国买房子的人是看不清事实的，总以为房子是需要去抢 的，总以为房子价格是死的。就像大多数人认为书店里卖的书，后面的定价是童叟无欺的。不要被房子牵着鼻子走，你要采取拖延战术，一会儿说买，而且可以带着 现金过去，但是突然你提一个缺陷出来，再说回去和家人商量下。然后再来一次，说这次定了，看合同，结果你再说没带钱，下次吧。售楼员就算心里把你亲人都问 候个遍，表面上还是会客客气气的，道理不言自明，她比谁都更期待再见到你。

　　4.索取馈赠

　　多数开发商都说绝对不降价，但是你可以索取一些东西，比如：一年的物业管理费、停车费、有线电视费甚至要电脑、要空调。但凡你觉得能搭边的就要要看，只要给你点，就比不给强。

　　很多朋友问我怎么只讲买房子，不说黑幕，大爷们，黑幕这东西，我给你一条条列出来，你不也不信吗？在我东一榔头西一棒槌的小事例中，您自己悟出来不是更深刻吗？我慢慢来，尽可能详细并通俗易懂地和大伙分享，最好是咱们再交流下，互相学习互相进步，所谓教学相长嘛！

　　我之前说的，都是实用的，实战的，没准你前一分钟看了，后一分钟就能用上。

第14节：验房无小事，看人做对事

　　验房篇

　　01 验房无小事，看人做对事

　 　辛辛苦苦攒钱付个首付，再背个巨额贷款，终于算是能买下自己的一套房子了。不论是期房，还是现房，好不容易等到开发商通知你去验房了，很多人就乐得快飞 上天了，走马观花地这么一看，就大笔一挥，签了房屋交接单，一看你签了字，开发商立马脚底抹油，溜得比兔子都快。等你回过神儿来，再细细看看这房子，就发 现问题了：开发商给你的这个堪比老婆的房子，和宣传的时候完全不一样了，不能说宣传的是西施，给你的是无盐女吧，但也有不少的问题，本来应该光洁溜溜的脸 面上，不是多个疤，就是有个坑；本来应该直挺挺的框架上，无缘无故地走斜了；……看着自己想象中的老婆变成这样，你的鼻子都快气歪了，怒火冲天地去找开发 商，人家拿着你签完大名的交接单说事，只要你签字，就意味着认同这个房屋的一切了，再有问题就不管了。要多憋屈就有多憋屈，是不是，但是没有办法了，这些 个问题，如果不是严重质量问题，你连退房都别想，真是哑巴吃黄连啊。为了不让自己以后的半辈子都陷在这种懊悔中，就要注意了，开发商通知你去验房的时候， 一定要细细查看，直到找不出任何问题，只要有问题，绝对不能签字收房，否则就是自找罪受了。

　　别太相信开发商的良心

　　现 在有不少人，就是太善良了，尤其对房地产开发商，这个一心追求利润的团体，那认识是大大不够，他们理所当然地认为，掏了钱买房子，就一定能买到和房价相当 的房子，真是太天真了。想想啊，现在的一些小件东西还有质量问题（所谓的瑕疵，算是好的，只要不出决定性的问题，那就一般不会被揪出来），更不用说这大件 的房子了，上百平的房屋，地儿大了，怎么可能一点问题都没有，楼倒倒、楼歪歪、楼薄薄这也是非常有可能出现的事儿。所以，别太相信开发商的良心了，验房这 事儿一定不能马虎，否则会后悔一辈子。

　　1.西瓜理论现实上是怎么用的

　　前面，我讲到了房价构成的西瓜理论，这个理论，在具体盖房子的时候，那运用得可谓是非常到位了。

　　在你的买房款这个大西瓜一定的前提下，开发商要想拿得更多，就必然要挤占其他利润分配者所拥有的份额，土地费用、市政费、税费这些大头，他敢削减吗？不敢，他没这个胆，你要敢削减这部分费用，我不给你，你还能盖吗，所以说，这是没有操作可能性的。

　 　拆迁费用能省吗？回答几乎是否定的，你要是不给当地的住户足够的赔偿金，遇到牛人，就会赖着不搬，“钉子户”就是这么回事。在北京朝阳区曙光西里“钉” 了7年的最牛钉子户相信大家都有所耳闻，不过这个很大程度上损伤的是公共利益，而不仅仅是开发商的利益。其他不这么牛的钉子户损失的就是开发商的利益了， 赔偿费用不合算，我就是不搬，你也甭盖，你要敢强拆，我告死你。所以，开发商为了不给自己找麻烦，这项费用可是一点儿都少不了的。

　　这也 不能少，那也不能少，剩下来唯一能少的就是用于房屋建筑和配套设置的两块了。很搞笑吧，其实这才应该是一栋住宅楼的核心基础，却被定位成了利润的挤压空 间。这部分被挤压了，就意味着一个严重的问题，用于基本建设的钱不够，钱不到位，建筑质量能保证得了吗？（这个利润的挤压，就涉及到了现在的开发商和承建 商之间的关系。这两者有时候就是一家，有时候就是分开的，我们就单从分开的角度来看一下。相对来说，建筑行业的竞争非常激烈，甚至可以说是过度竞争，正因 为这样，利润空间就很小了，如果不算那些大型的基建，剩下的工程普遍利润也就是2%左右。更黑的是，现在的潜规则，承建商要先垫钱，等到工程进行到三分之 一左右的时候，开发商才会开始掏钱，这也就意味着，如果开发商恶意拖欠，那么承建商就是血本无归。这个理儿大家都明白，所以都在想方设法地压缩这个费用。 怎么押，农民工的工资不敢拖欠，否则，一告一个准儿，饭碗都保不住。那剩下的，自然就只能从材料上想办法了，于是，本来应该是5毫米的钢板，换成了3毫米 的，本来应该是30毫米的钢筋，也换成了25毫米的，这些缩水那是很普遍的，而且都是做在最里面的，封顶之后，质监局要验收，也很难验出来，所以问题自然 就遗留下来了。据一个承建商自己说，他们盖的房子，拿一把普通的钥匙，用劲往墙里面塞，完全可以插进去固定住。想想看，这是什么场景，这样的房子，能住 吗？然而，这种现象并不罕见。）

　　这就是房屋出现质量问题的最基本渊源了，你也别骂开发商黑心了，毕竟追逐利益是人的本性，没利可图的事儿，才没有人愿意做呢。你能做的唯一的一件事就是验房。

　　2.验房要验些什么

　 　开发商要省建筑费，这是他捞钱的最基本法宝，但是他也不傻，在最关键的地方，他也不敢太偷懒，毕竟这房子盖完，要有专门的质检部门来审查的，要是有极端 严重的问题，那在这些挑刺儿者手里是过不了关的（别太相信贿赂的神奇，要是真有致命的问题，谁敢给你卡上“合格”的戳儿，将来万一出什么事儿，上面追究下 来，查出来是谁具体操作的，那不得乌纱帽不保啊）。但是那些细小的问题，几乎就不在这质检的范围内了。开发商知道这其中的玄妙啊，所以，他们精着呢，要 省，就省一些不在明面上，出不了死人这种大事的内容上。

　　了解了这其中的规则，就要求你在验房的时候得炼就火眼金睛，找到那些藏在里面的瑕疵。下面，我先来和你简单唠唠这些瑕疵都会出现在哪些方面，具体地怎么验，后面会详细说，这里就是先告诉你个大概范围，让你在具体踏进这个房子之前，心理有个底儿。

　　一般来说，房子要出现问题，就可以涉及到几乎其中的所有细节：门窗啊，地面啊，墙壁啊，电线线路啊，排水系统啊……而这些问题，也就是你要予以百分之二百关注的。如果这个时候不重视，后期出现了啥不满意的，就怪不得别人了。

　　有耐心，有定力

　 　前期了解了开发商的心理，做足了心理准备之后，就等着开发商通知你去验房吧。左等右等，终于等到了临近交房期限的日子，电话来了，收房通知单也发到你手 了，于是乎，全家动员，上至老人，下至小孩，但凡有点发言权的，统统都要去，甚至有的还要将自己家的宠物也带着一起去，尤其是宠物小狗，那在收房现场也是 经常能遇到的，为什么呀，不是说狗的嗅觉比较灵嘛，要是房屋的装修污染超标什么的，人感觉不到，这狗说不定就能感觉到呢，所以，带，一定要带。（这人考虑 够全的，绝对是个难缠的主儿，开发商最怕这种人了。）

　　1.有耐心，看谁耗得过谁

　　一大帮子浩浩荡荡地开到收房的新居现场的时候，一抬头，却发现，哎呀，妈呀，这和赶集没啥区别嘛，那个人多的，简直赶得上沙丁鱼罐头了。于是乎，等着吧，你来得早，还有人来得比你更早，于是按顺序去收房吧，指不定你上午9点多到的，要等到中午，甚至下午才能轮得上。

　 　这就是开发商打的如意算盘了。你等等，等得不耐烦了，本来准备的挑刺儿的热情也一点一点地磨灭了，等到具体验的时候，心气儿也没了，就随便地看两眼完 事，就达到了开发商蒙混过关的初衷。　　所以，你一定不能让开发商钻了空子，越是人多，越是要等的时候，越要有耐心。千万不要为了先看房，急着先签了单子 （这不就主动跳进人家挖好的坑儿了，感情我前面全白讲了），也不要急着总催那些个工作人员，你越催，他越不给你安排，非得磨光你的耐心不可。所以，千万要 冷静，不要被别人牵着鼻子走，不就是等嘛，我等就是了，就当是全家来这个地儿参观参观，平时没空唠嗑，这会儿唠唠嗑儿，顺便还能给大家分分工，一会儿验的 时候，谁看哪儿，谁看哪儿，这么多人，一定得把问题找出来不是。反正你最后一定要安排我验房的，这又不存在排在后边，就不让验了的情况，所以，稳住，看谁 耗得过谁。

　　2.集体的力量大

　　拿到收房通知单的时候，不要一激动把什么都忘了，这个时候一定要注意发挥集体的作用。什 么意思，就是要及时地联络一下各个楼的大头。现在的人，都精细着呢，这有个楼房刚开盘，刚开始卖呢，网上就会出个帖子，或者论坛，就叫“某某小区论坛” “某某小区集散地”，很多买了房子的，就会整天地爬在网上，组织大家讨论一下这个小区的这问题，那问题，做出很多很多的预案，或者挑出很多很多的刺儿出 来。到了验房的环节，这论坛能发挥的作用就更大了，最好是能集中一下各个楼的业主，分批地去验房，这样时间安排合理，就不会出现前面讲的和赶集有一比的情 况了。如果说实在没法统一，也要找到几个志同道合的，相约个时间，一起去看，我当你的参谋，你当我的参谋，人多，眼多，智慧也多，力量就大，就能更好地发 现问题，发现问题，解决起来，也比起你单枪匹马地要容易一些。

　　如果说，没有这么先进，没有这些个什么论坛啊，帖子啊之类的，那也有办法，就到了看房现场的时候，热情点，多找人聊聊，多交几个朋友，将来都是邻居不是，这会儿就要打好关系，多聊几句，投缘的，就可以一起上去看房，也能发挥集体的作用。

　　当然，这个时候，如果之前就成立了临时的业主委员会的话，就能发挥更大的作用了，可以用群众的力量来和开发商、物业公司讨价还价，维护业主自己的利益，太有先见之明了。

　　3.这字，签还是不签

　 　我前面讲过了，一定要坚持先验房，再签《房屋交接单》，如果能够做到这样，这自然最好了。但是现在的开发商出什么幺蛾子呢，他会要求你先办手续再验房， 要是没有这个手续，他不给你打验房批准条，你就没办法从物业那儿拿到钥匙，更验不了房。一旦签了字，你打开门，发现问题，再要找他解决问题，就难了。

第15节：验房进行时，教你几步走

　 　所以说，最最靠谱的办法还是要坚持先验房，要是开发商坚决不肯让步，那你就做个小小的退让吧，同意先签收房文件，但是在这个文件上，一定要注明“楼房状 况未明”“室内情况尚不了解”等等字样，这样的话，一旦房子有问题，这几个字可就帮到你忙了，因为你是在不知情的情况下签的字，走到哪儿，开发商都不占理 儿，你还是占主导地位的。

　　02 验房进行时，教你几步走

　　验房，这可是个大学问。不要以为你抱着一颗严格验房的心，就能把这房给验好，还必须要掌握基本的验房专业知识，才能让你不至于被人蒙在鼓里还不知道。下面，我就按照这验的先后顺序，给你详细地说说。

　　这些文件你见到了吗

　　一般情况下（其实二般情况也这样，正常人都是按照这个程序走的），你去验房，首先要验的就是文件类的证照，只有有了这些证，才能说明你的房子最起码从明面上来看，没有什么问题，要是连这些证件都不全，那你还用看吗，这房子肯定是不行的呀。

　　大体上来说，这些证件就包括《房屋竣工验收证明书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等，这是证明你的房屋基本面貌的最基本因素了。

　　1.《房屋竣工验收证明书》

　 　一般情况下，只要你提出要看这个验收证明书，开发商都会拿给你看，但是也不排除特殊情况。之前，就有个楼盘验房的时候，出过这样的事儿：买房人要求提供 这两样证件时，开发商就只拿出了一张他们建设的单位自己出具的验收合格证明，再要求提供国家有关部门出具的验收证明时，人开发商就说了，“目前，法律没有 规定说，我有义务将这个证明拿给你看。如果你能找出相关的规定，我就让你看。”这种明显的无赖行为顿时就让买房人懵了，搞得他是丈二和尚摸不着头脑，弄不 明白是怎么回事。别着急，下面，我就来给你解解这个惑。

　　先来找找法律依据啊，《建筑法》第61条规定：“建筑工程竣工经验收后，方可交 付使用。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《合同法》和《建设工程质量管理条例》中也规定了类似的条款，也就是说，验收是房屋建设中最后的一个 环节，要想完成这个环节，就要涉及到施工单位、房地产商、房地产开发主管部门。其中，对这个验收最具有发言权的就是房地产开发主管部门了，接到开发商提交 的“竣工验收申请”之后，这个主管部门就忙活开来，要召集工程质量监督、消防、人防等等部门，大家汇聚一堂，在30日之内，对这个已经盖好的房屋进行一次 全面的、仔细的检查。检查合格，没有问题了，就会签发一份《竣工验收证明书》。从这个过程来看，就会发现，这个证明书就是“相关部门会同建设、开发单位签 发给施工单位的工程合格证明”，可以说，它就是一栋房子检验合格之后卡的那个戳。只有有了这个戳，下面的事儿才能办，否则，开发商要是拿不到证就出售，就 像是卫生检疫不合格的猪肉上市卖一样，早晚得被查处。（至于说这个检验的过程中有没有黑幕，相信不少人都能猜到，这猫腻绝对少不了，否则的话，后期就不会 有那么多因为质量问题而出现的纠纷了。一般情况下，这些来检查的人就是给楼盘发开工证的人，楼盘封顶，请有权势的领导来剪个彩，就算是真有什么问题，下面 的小职员哪里敢说，哪里会说。于是，这证儿自然而然就拿到了。至于说业主入住之后，发现问题了，那就是另一说道了。要是大点的开发商，想维护自己的声誉， 那就赔业主点钱，大事化小，小事化了。要是开发商是个小公司，那就更黑了，他们会先把资金挪走，造成资不抵债的现象，然后申请破产，这一破产，责任就不用 承担了，而后，他们再重新弄个壳子，起个名儿，继续在别的地盘上开发。至于会不会被人告发，那就不用考虑了，别说不容易发现，就是发现了，你告到哪儿，他 的能量就大到哪儿，层层疏通，最后，这告发也就是泥牛入海，再无音信了，他继续卖他的楼，你再告，没用。）

　　虽然说，这一环节是必须的， 但是遍查法律条文，却没有任何一条规定说，这个证明文件必须要向买房的人出示，否则就是违法的，根本没有这样的限制。因此，作为买房人，为了避免开发商钻 这个空子，就一定要放聪明点，在前期把这个口堵上，也就是在签订购房合同的时候，就要把“验房时必须提供《房屋竣工验收合格证明书》”这一条白纸黑字地规 定下来，这样的话，开发商到后期就赖也赖不掉了。

　　2.《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

　　这两个书，一个是告诉 你怎么样正确使用房屋的，一个是确定维修义务的，这就和你现在买个什么电器之类的，里面会附带有使用说明书和保修卡一样的道理，是开发商做出的承诺，也是 国家法律法规要求的，开发商在卖房时，必须要提供给买房人看的文件材料。从1998年，建设部印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规 定》之后，这两个书基本上都不会出现什么“就不给你看”这样的事儿，毕竟顶风作案，他开发商还是不敢的。

　　3.竣工验收备案表

　　这个备案表，现在基本上处于和《竣工验收证明书》一样的尴尬境地，是国家要求开发商必须要履行的一个环节，但是却没有任何法律规定说，这个备案表要提供给买房者看。我们先来看看这神秘的备案表，到底是什么？

　 　所谓的备案表，就是一栋房子的建设单位，在竣工验收合格之后15日内，向所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门做的登记手续。怎么说呢，就如同是一 个正规的公司，每进行一次地址的变更、公司章程的变化、高级管理人员的任命等等重要的变更之后，都要到当地的工商所去做个备案一样，就是说要向国家的相关 部门“报告事由存在以备查考”。这个备案表就包含房屋验收的相关文件、验收的报告、涉及规划、消防等等的文件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 等。有关的备案机关收到这个备案申请之后，就一一地查看了，看看首页上列的这几项文件是不是都包含在里边，都有的话，就盖个“文件收讫”的戳，标明你这个 房屋的相关证件是有据可查的。

　　这么看来，因为这个备案表登记的事项很多，很全面，因此，买房的人就非常想看到了，但是偏偏法律就没有做出必要性的规定，导致很多开发商都会省懒儿，都会偷偷地瞒下这份文件，免得让买房的人看到上面有什么疏漏的地方，引起“不必要的纷争”。

　　那作为买房的人，你要是想看，处理方法就只能是和《验收证明书一样》，在前期把开发商的退路都堵死。

　 　当然，现在也有一些开发商愿意给买房人提供这样的证件，这个时候，你别高兴得太早了，不要一看见有个《验收备案表》的大题头，就觉得自己可算是逮着一个 良心不怎么黑的开发商了，也不细看了，其实，这正中了开发商的下怀，他就是要你高兴之下，略过其中的内容，因为里面可能存在陷阱。什么陷阱呢？这就是开发 商欺负你不懂了。在这个备案表中，有很多分项，开发商递交一份材料，主管部门就会相应地在这一项的那一栏后面扣个章，没有递交哪一项，哪一项后面就不会有 章，千万不要以为，只要全页上扣上那么一个章就算完事，要认认真真地检查每一项，不要又被人当成门外汉给忽悠了。

　　4.《入住许可证》

　 　从现在的情况来看，这个证件并不是各地都有的，像天津、上海、广州这几个地方就有了很规范的文件了，其他地方可能还没有。（这世道变化太快了，说不准， 我写这书的时候，人家某某地还没这个规定，等我这书正经上市销售了，人家也出台这个规定了，别说我不了解行情，只是我毕竟不是网络新闻，能随时随地的同步 啊。）要想了解到准确的信息，还是应该去当地的房地产主管部门去咨询一下。现在很多单位不都对外公布了热线电话嘛，再不济到这个办事大厅，肯定有专门的咨 询窗口，要想问明白这个事儿，还是很容易的。

　　如果当地有这个规定，那就一定是做出了严格的规定，要求必须有这个证，开发商才能将这房子 交给买房人的，如果没有，就一定要催着开发商去办。当然，这个时候，就更需要考验买房人集体的力量了。当然，还有一种情况就是，开发商根本就没办这个证， 只是因为工程没盖完，怕追究他延期交房的责任，怕交违约金，所以就用“没有办下入住许可证，还要等”这样的话来堵买房者的口了。这个时候，就要求你要明察 秋毫，想办法弄清楚问题到底出在哪里，坚决不能让步地维护自己的权益，该让他赔违约金就一定要赔，没得商量。只有保持这样强硬的态度，才不会被开发商当成 软柿子捏，总欺负你。

　　5.林林总总的其他证件

　　要建一个房子，不是那么件容易的事儿，要经过很多部门，盖很多个审批的戳儿。（曝一个啊，目前来说，从审批到最后的物业管理，一共是79个，当然，以后可能还会增加）

　　要审批的部门多了，房子建成后，要验收的部门也就多了，于是，各样的证件也就多起来了，除了上面提到的这些最重要的，还有一些证件和材料，也是开发商要拿到的：

　　（1）规划部门出具的《建筑工程规划验收合格证》。

　　（2）房产管理局或者相关部门测绘队出具的《竣工实测表》或者是正式的测绘报告书。在这两个文件上，标明了实际建筑面积、分摊、公用面积等，这是必须具备的，否则的话，买房人，你就没有办法计算出实际上有多少面积是公摊的，自己的房子有没有“被缩水”。

　　（3）卫生防疫部门核发的生活供水系统《用水合格证》。

　　（4）公安消防部门出具的《建筑工程消防验收意见书》。

　　（5）民防部门出具的《民防工程竣工验收证书》。

　　（6）质量技术监督部门出具的《电梯（扶梯）验收结果通知单》。

　　（7）环保部门出具的《建设工程环保验收合格证》。

　　（8）燃气主管部门出具的《燃气工程验收证书》。

　　（9）城建档案部门出具的《工程验收档案认可书》。

　 　这些材料都是开发商要进行备案的，有的地方是分开来是审核的，文件就比较多，有的地方是归结在一起，一起来验收，然后在一张《验收证明书》上盖上很多个 不同的戳。这些文件，一般的开发商手里都有（除非他没有通过验收），如果你要求要验看，开发商只能在心里暗暗地想，这个业主真是不好糊弄，得小心点对付 了，但是明面上一般都会给你看。但是就是有一些不靠谱的，他就是不给你看，这里边可能就有点问题了，要么是他没有这个东西，这楼还是个“黑楼”。要么就是 他嫌你事儿，不愿意拿给你看。遇到这样的情况，你就一定要有耐心，坚持要看到这些文件，否则就不去验房，看到最后谁着急（你有合同在身，开发商这房子也没 有办法卖给其他人，你坚持不验房，开放商到最后总得急）。磨得开发商失去耐心，他总要给你看的。如果说到了最后关头，他都拿不出来，那很大程度就是没有 的，这楼房说不定就会存在这样那样的问题了，要多留个心眼儿。

　　6.要看证就要看正本

　　这年头，复印这个事儿难吗？不 难，实在是太容易了。那在复印中造假难吗？也不难，操作起来其实很简单。就拿这各种证件来说吧，要哪个章，就可以只用一个已经盖好的章，然后把上面的内容 偷天换日地这么一遮，开发商想写点啥都行，这么看来，复印件实在是不靠谱的事儿。要想看到真的东西，还是得要原件，要正本（毕竟这正本造假不太容易）。所 以，诸位，既然坚持要看证件，就要坚持到底，要求看证件的正本，不要让那些不靠谱的开发商拿张假的复印件就把你糊弄了。

　　你的房子是否瘦身了

　 　瘦身，多流行的一词。尤其是搁在女士们身上，要是能有人说她瘦了，她准得高兴半天。可这同样的词，嫁接到房子身上，就不是那么回事儿了。房子瘦身？什么 意思？简单点说，就是说房子面积小了呗，本来买的是90平的房子，这下只剩下87、88平了，谁都不会乐意呀，那少的几平米的钱都交了，你凭什么少给我面 积呀，看看，不高兴了不是，这不高兴是正常的，要是有人能乐意，除非是个傻子，算不过这笔账来。这么说，大家都明白自己肯定会不乐意，可在具体验房的时 候，就有不少人糊里糊涂地没算明白，被开发商给蒙了，这就是出问题的地方了，你当时没看出来，过后再找麻烦，谁理你这茬儿啊？因此，验房的时候，就要把眼 睛睁大点，看完各样的证件，就先来关注一下面积这个大问题。

　　1.你买的是什么面积

　　面积，有很多种说道，销售面积，建筑面积，实用面积，公用面积……你知道你花了半辈子辛辛苦苦挣来的钱，买的是哪种面积？下面，我就来先说道说道这个面积的基本知识。

　 　正常情况下来说，现在的商品房出售的时候都标的是“套”或者“单元”“栋”之类的，绝对不会是直接的多少平，多少平，这时候，你必然就要问售楼小姐“这 房子多大”了，一般情况下，对方会告诉你，“90平”之类的一个数字。但是你可不要理所当然地认为这个面积就是将来你所能使用到的真正面积，这只是个销售 面积，下面我用公式给你算一下啊。

　　销售面积=建筑面积　=套内建筑面积（一套房内的建筑面积）+公用建筑面积 （分摊的面积）

　　套内建筑面积　=套内使用面积　+套内墙体面积+阳台面积。

　　公用建筑面积　=全套建筑面积—全套各套内面积之和　—车库、仓库等的面积

　 　从这个表格中，很简单就能看出来，你买的是销售面积，但实际上能用的就只有“套内使用面积”，这里面差的可不是一点儿半点儿。可你为了能买套房，也只好 接受这种不对等。当然，这种实际情况，你在签订购房合同的时候，可能已经有人明着暗着提点你了（可能是售楼小姐说的一句“我们这个建筑面积是100平”， 也可能是别的什么情况），只是你当时没弄明白，后来弄清楚建筑面积和使用面积中间的道道，想找麻烦都没地儿找去。当然，这是实际情况，现在所有的房子都这 样，也不是我在这儿重点要讲的，只是提点你一下，免得连这个都搞不清楚，还在那儿咋呼呢，半瓶子晃荡说的就是这种人。

　　2.你的房屋被瘦身了吗

　 　一般来说，在前期签订购房合同的时候，开发商都会拿着规划图纸来给你一点点地算面积，好像这样就很专业一样，但事实上，他们再怎么计算也不能保证将来这 个面积不出问题，所以为了防备你找麻烦，就会在合同中规定了，最后的建筑面积有容许你一个误差，一般是3%，在这个范围内的小差，你就得接受，要是超过这 个比例，你可以退房。